나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501091 [1] 인천광역시 남동구 간석동 103-7 행복팰리스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(지하철1호선)' 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역(간석오거리역(지하철1호선))이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제4층 제402호(사용승인: 2018.02.12.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 소로와 접하고 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 ,방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(2020-08-11)(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087), 상대보호구역(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 절대보호구역(2020-08-11)(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087) 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501091 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 103-7 행복팰리스 4층402호

건물명: 행복팰리스

건축물 용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합)

건축년도: 2018년 2월 12일 사용승인

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

건축면적: 369.54㎡ (약 111.78평)

연면적: 4241.8875㎡ (약 1283.18평)

건폐율: 73.31%

용적률: 801.85%

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 9.59㎡ (약 2.90평)

토지지분: 9.5932㎡ (약 2.90평)

건물면적: 58.86㎡ (약 17.81평)

건물지분: 58.86㎡ (약 17.81평)

* 전용면적(excluUseAr)은 약 58.45㎡ (약 17.68평)으로 확인됩니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

최근 매매가 (2024년 10월 10일): 134,500,000원 (1억 3천 4백 50만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 간석오거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 남서측으로 소로, 남동측으로 세로와 접하며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 과밀억제권역

* 보호구역: 상대보호구역 (2건), 절대보호구역

* 제한구역: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 인천약산초등학교(A등급, 0.1km), 간석여자중학교(C등급, 0.2km), 신명여자고등학교(B등급, 0.4km) 등 인근에 위치합니다.

* 혐오/유해시설: 현재까지 확인된 바로는 인근에 특별한 혐오 또는 유해시설은 없는 것으로 파악됩니다. (추후 현장 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 관계

* 최초 소유권 보존: 심현옥 외 1명 (2018.02.14)

* 공유자 전원지분 이전: 이재선 (2018.02.28)

* 소유권 이전: 오승훈 (2022.07.01)

* 압류: 강서세무서장 (2023.02.07) - 말소기준권리

* 압류: 양천세무서장 (2025.11.14) - 말소 예정

* 주택임차권: 강소정 (2024.02.15, 240,000,000원) - 등기부상 말소 기재되어 있으나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되었으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 대상입니다.

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2026.02.10, 240,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강소정)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-10

* 확정일자: 2022-04-15

* 대항력: 없음

* 권리분석: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 대항력 없음.

* 임차인: 안미란

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

본건은 강서세무서장의 압류가 말소기준권리이며, 주택임차권 및 강제경매 개시 결정 등 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건물은 간석동 지역의 근린생활시설 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하고 있으며, 오피스텔 및 소규모 상가들이 혼재되어 있습니다. 인근 간석오거리역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 특성

오피스텔 용도로 사용 중이며, 주위 환경으로 보아 주거 및 업무 지원 기능을 갖춘 복합적인 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 간석오거리역을 중심으로 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집되어 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 도로망을 통해 차량으로 주요 지역 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육시설

초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되었으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건에 대한 권리관계를 조정하거나 특정 조건으로 경매를 진행함을 의미할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석 상 주택임차권이 말소될 예정이며 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 행복팰리스 오피스텔로, 간석오거리역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년에 건축되어 비교적 신축이며, 감정가는 1억 8천만원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 현재까지의 권리분석상으로는 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권의 우수한 입지 조건

* 2018년 준공의 비교적 신축 건물

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정 (인수 부담 없음)

* 주변으로 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있음

* 토지이용계획 상 상업지역으로 향후 개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 실거래가로는 2024년 10월 10일 58.45㎡ (약 17.68평)의 물건이 134,500,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 58.86㎡ (약 17.81평)으로 면적이 유사하며, 해당 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 현재 시세는 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

현재 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 결정될 것으로 판단됩니다. (현장 조사 및 추가 시세 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.