나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501156 [1] 인천광역시 서구 석남동 526-17 한빛아트빌 5동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신촌공원' 남서측 인근에 위치하며 부근은 동류형 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 석남역)이 소재합 니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 4층 401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 및 알미늄 칼라샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한 허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501156 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 526-17 한빛아트빌 5동 4층401호

용도: 다세대주택

건물면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평) (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 95,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신촌공원' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 7호선 석남역이 소재하여 교통이 편리합니다.

동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑8 (계양세무서장 압류) 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑11 (주택도시보증공사 강제경매)은 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상, 을구 순위 7번 주택임차권등기(임차인: 엄다인, 보증금: 110,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 HUG의 임차권리 인수 조건이 변경되었음을 시사합니다. 이는 HUG가 해당 임차권을 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 동의한 것으로 해석될 수 있으나, 관련 정보를 따르면 HUG 인수 조건 변경 물건은 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 신흥재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-25. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (엄다인): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-25. 대항력 없음 (HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출).

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 과거 공단 배후지 및 노후 주거지 이미지를 벗어나 교통의 중심이자 상권의 요충지로 발전하고 있는 석남동에 위치합니다.

주변에는 동류형 다세대주택, 공원, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

석남역을 중심으로 한 역세권 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 석남역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 동측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.

생활 편의: 인근에 편의점, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. '신촌공원'이 인접해 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

주변 환경: 과거 공장 지대였던 지역이 점차 개발되고 있으나, 일부 지역의 흙먼지 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등이 주택용도 취득 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. (허가 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 임차권 인수 조건 변경이 있는 물건으로, HUG가 보증금 반환을 위해 임차인의 권리를 인수한 후, 매각 시 해당 권리를 포기하거나 일부만 회수하는 조건으로 진행됩니다. 이는 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있으나, 관련 정보를 따르면 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건물 노후화 및 관리 상태: 1992년에 건축된 건물로 노후화가 진행되었습니다. 일부 거주자 후기에 따르면 벌레 문제, 방음 미흡, 곰팡이, 누수 등 건물 관리 상태에 대한 우려가 제기되었습니다. 이는 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로 처리되어 있어, 명도 진행 시 별도의 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경, 건물 노후화 및 관리 상태 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 잠재력: 지하철 7호선 석남역 인근에 위치하여 향후 역세권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 공원이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

합리적인 감정가: 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 시세와 유사하거나 약간 낮게 형성된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 9일 거래: 7,700만원 (전용 40.98㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 10,000만원 (전용 38.97㎡)

* 2026년 1월 5일 거래: 10,500만원 (전용 47.76㎡)

평균 최근 실거래가: 약 9,400만원 (세 가지 사례 평균)

본건 감정가: 9,500만원

분석: 감정가가 최근 실거래가 평균과 유사한 수준입니다. 본건의 전용면적(41.70㎡)이 첫 번째 사례(40.98㎡)와 비슷하고, 두 번째 사례(38.97㎡)보다 약간 크며, 세 번째 사례(47.76㎡)보다는 작습니다.

따라서, 감정가 수준에서 소폭 상승하거나 보합세를 보일 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가(9,500만원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가 평균(9,400만원)과 최고가(10,500만원)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 건물 노후화 및 관리 상태 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 9,500만원 ~ 10,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.