나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501134 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 485-13 힐타운11차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(귤현역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2010.09.10) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 485-13번지 힐타운11차 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501134 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 1억 5100만원입니다.

건물의 전용면적은 46.80㎡ (약 14.16평)이며, 토지 지분 면적은 35.9206㎡ (약 10.87평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

본 물건은 2010년 9월 10일 사용 승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치하며, 북서측 인근에 '인천귤현초등학교'가 있습니다. 주변 지역은 동일한 유형의 공동주택과 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있으며 지하철 1호선 귤현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 세장형으로 인접 토지와 높이가 같고 평탄한 상태이며, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 서측으로는 약 6미터, 남측으로는 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주거 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리))에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-09-19), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천북부교육지원청), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25. 지정, 외국인 등 주택용도 취득 관련)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부 을구 5번)입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (윤현상)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 26일

* 확정일자: 2021년 2월 26일

* 배당신고일자: 2023년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특이사항 존재.

등기부 요약 (주요 권리):

* 2010년 10월 26일: 소유권이전 (박영찬)

* 2020년 4월 27일: 소유권이전 (전우성)

* 2023년 6월 23일: 주택임차권 (윤현상, 145,000,000원) - 말소 예정. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 2021년 3월 2일: 소유권이전 (박재오)

* 2022년 11월 24일: 가압류 (주택도시보증공사, 1,070,000,000원) - 말소기준권리

* 2023년 1월 20일: 압류 (강서세무서장)

* 2024년 12월 20일: 압류 (계양구)

* 2025년 1월 2일: 압류 (의정부시)

* 2026년 2월 10일: 강제경매 (주택도시보증공사, 145,000,000원)

총 등기부채권액: 1,215,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주택임차권 등기이나 대항력 없음).

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택과 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 인근의 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. '2040 인천광역시 경관계획' 상 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 경관 관련 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 귤현역(인천1호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 여러 시내버스 노선도 운행되고 있어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

교육: 인천귤현초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 주거지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 본 건물은 2010년 9월에 준공된 5층 규모의 다세대주택으로, 인근에 유사한 건축물의 공동주택 단지들이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권: 을구 5번 순위로 주택임차권(윤현상, 145,000,000원)이 등기되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 사항과 관련하여 해당 임차권의 처리 및 인수 여부에 대한 최종적인 법원 공고나 서류 확인이 필수적입니다.

토지거래 허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차상 잔금 납부 시점이 이 기간 내에 포함될 경우, 외국인이나 법인이 주택 용도로 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. 경매 시점(2026년 10월 5일) 및 잔금 납부 시점 등을 고려하여 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 본 다세대주택은 귤현역 역세권에 자리 잡고 있어 교통 편의성이 우수하며, 초등학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 2010년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보된 주거용 건물입니다.

감정가 1억 5100만원은 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계상 주택임차권이 존재하나, 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 잔금 납부 과정이나 향후 물건 활용에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 서류 및 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

교통 요지: 인천1호선 귤현역을 통해 서울 및 타 지역 접근성이 뛰어남.

쾌적한 생활 환경: 초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 만족도 높음.

HUG 관련 특수성: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로 등장하며 HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있어, 이를 면밀히 파악하면 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있음.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고 관리 용이.

1.8. 예상 입찰가 산정

시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 귤현동 497-4, 디자인빌 (2015년 준공, 39.6㎡, 4층): 13,000만원

* 귤현동 498-11, 힐스토리3차 (2011년 준공, 47.8㎡, 3층): 13,500만원

* 귤현동 510-3, 힐타운7차 (2010년 준공, 53.26㎡, 2층): 15,900만원

본 물건 정보:

* 전용면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

* 건물 준공 연도: 2010년

* 감정가: 151,000,000원

분석:

본건(힐타운11차, 2010년 준공, 46.8㎡)은 면적, 준공 연도, 입지 등을 고려했을 때 힐스토리3차(2011년 준공, 47.8㎡)와 가장 유사한 조건을 가집니다. 힐스토리3차의 최근 매매가 13,500만원을 기준으로, 본건의 적정 시세는 13,500만원 ~ 14,500만원 범위로 추정됩니다. 감정가 151,000,000원은 시세 범위보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 145,000,000원은 말소 조건으로 판단됨)

예상 입찰가:

감정가: 151,000,000원

적정 시세 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

권리 인수 금액: 0원

본건의 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항을 고려하여, 시세 범위를 상회하는 공격적인 입찰보다는 합리적인 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

합리적인 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 145,000,000원으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 142,000,000원

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