나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501159 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 9층 902호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 소화전, 스프링클러, 난방설비 및 주차장(옥외 자주식 및 기계식) 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 세장형 토지로서, 현재 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측(노폭 약 6미터 내외) 및 북동측(노폭 약 4미터 내외)으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 각 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501159 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 9층902호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 9층 902호

* 감정가: 1억 8,600만원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

* 토지 지분: 12.337499999999999㎡ (약 3.73평)

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.9925㎡ (약 18.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 본건 건물의 총 대지 면적은 296.1㎡이며, 총 건물 연면적은 1873.08㎡입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본 건물에서 도보 5분 거리에 버스정류장이 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측(노폭 약 6미터 내외) 및 북동측(노폭 약 4미터 내외)으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 주식회사 케이비국민카드 가압류(2023.01.26. 접수)입니다.

* 본 경매 개시 결정은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청(2026.02.10. 접수)에 의해 이루어졌습니다.

* 말소 예정 권리로는 주식회사 케이비국민카드 가압류, 계양세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 등기 등이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박하늘)

* 보증금: 2억 3,000만원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 11월 09일

* 확정일자: 2021년 10월 08일

* 배당신고일자: 2023년 12월 07일

* 대항력: 없음

* 본건은 주택임차권 등기가 을구 순위 1번으로 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 또한, HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 임차인도 HUG이므로 해당 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2023.01.26. 접수)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG의 말소동의로 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '○○오피스텔'로, 2016년 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

* 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 본건이 속한 일반상업지역은 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설

* 인근에 상업 시설, 병원, 관공서(미추홀구청) 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 홈플러스, 이마트 등 대형마트도 차량 10분 이내 거리에 위치합니다.

* 상업 시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 상업 시설, 병원, 관공서 등이 발달하여 식당, 카페 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대형마트 이용도 차량 10분 이내로 편리합니다.

5.2. 혐오시설

* 본건 주변은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있으며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 일부 공장 지대나 노후화된 지역이 혼재되어 있을 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청하였고, HUG의 말소 동의로 임차권이 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항이 기재되어 있어, 관련 계약 세부 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 미상 정보

* 건물 내부 마감 상태(내벽) 및 정확한 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 따라서 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 경매 절차 완료 후 곧 해제될 예정입니다 (외국인 등 특정 대상자에게 적용).

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 8,600만원입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청하였고, 임차인으로 등기된 HUG 역시 말소 동의를 함으로써 인수해야 할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 주위 환경 및 교통 여건이 무난하며, 일반상업지역에 위치하여 상업적 활용 가능성이 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하나, 이는 경매 절차 완료 후 인수될 권리가 없으므로 법률적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 내부 마감재 상태 및 정확한 임대 현황 파악은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 깨끗한 권리 분석: HUG의 말소 동의로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실수요자 및 투자자 모두에게 적합: 무난한 입지 및 교통 여건은 실수요자에게, 상업 지역 내 위치는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 감정가가 주변 시세 범위 내에서 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발이 진행되는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 오피스텔 59㎡ 내외 물건의 매매가는 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 사례로 1억 8,500만원에 거래된 물건이 확인됩니다.

* 감정가: 1억 8,600만원

* 본건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태이며, 감정가가 시세 범위 내에서 형성되어 있어 경쟁력이 있습니다.

* 따라서, 감정가 수준인 1억 8,600만원을 기준으로, 입찰 참여자들의 경쟁률 및 현장 방문을 통한 물건 상태 평가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 현 시세 및 감정가, 권리상태를 고려할 때, 1억 8,000만원 ~ 1억 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.