나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501152 [1] 인천광역시 부평구 부평동 401-2 더뷰스테이트 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류 형의 업무시설과 근린생활시설, 주택 등이 주를 이루고 있는 주상혼용지대임

교통상황

본건 서남측 직선거리 약 500m 지점에 인천지하철1호선 "부평시장역"이 소재하고 있고, 인근 대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물로서, 외벽 : 외장석재 마감 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계 인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 토지로 대체로 사다리형이며, 업무시설 및 공동주택으로 이용중인 건물의 건부지 로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호2,3토지 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501152 (1) 부동산 강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 인천광역시 부평구 부평동 401-2에 소재한 더뷰스테이트 2층 205호 오피스텔입니다.

감정평가액은 161,000,000원입니다.

토지 면적은 7.20㎡ (약 2.18평)이며, 건물 면적은 50.36㎡ (약 15.23평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 업무시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

교통상황으로는 서남측 직선거리 약 500m 지점에 인천지하철 1호선 "부평시장역"이 있으며, 인근 대로를 이용하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 복잡한 권리 관계가 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박우주)

* 보증금: 191,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2023-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 상 주택임차권(을구 3번)이 등기되어 있으나, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 박해진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 권리 행사 방식에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 상기 박해진 임차인의 경우 보증금이 0원이므로 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력의 실질적 행사 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2026년 2월 10일 접수된 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경501152)입니다. 등기부채권 총액은 191,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주택 등이 복합적으로 분포하는 주상혼용지대로, 상업 활동 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다. 인근에 부평고등학교가 있어 교육 관련 시설 및 배후 수요가 존재하며, 지하철역과 버스 정류장이 가까워 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 부평고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박해진 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용 발생 또는 점유와 관련된 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현장 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도에 의존하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권에 대한 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출은 복잡성을 더하며, 경매 진행 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 교통 편의성도 양호한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2017년 준공)으로 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인 불가 등은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 이러한 위험 요소를 감안하고 법적 절차를 철저히 확인한다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평역세권 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철역과 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획이나 상권 활성화에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 2024년 12월 163,000,000원, 2026년 4월 170,000,000원에 이루어진 것으로 나타났습니다. 이는 평당 약 326만원에서 332만원 수준입니다. 본건 건물 면적(50.36㎡)을 기준으로 단순 시세 적용 시 약 1억 6,500만원 수준으로 산정됩니다.

그러나 본건에는 대항력 있는 임차인(박해진)이 존재하며, 이에 따른 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 현장 내부 확인이 불가한 점도 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 인수해야 할 보증금이 없는 상황임을 감안하더라도 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하였습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 약 145,000,000원 수준으로 제안합니다. 해당 금액은 투자자의 위험 선호도 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.