나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501138 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '신흥여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 위치하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.06.19.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(4층 402호)로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 난방설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 로폭 약 6미터 및 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사 및 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 4층402호에 소재한 오피스텔로, 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501138 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 4층402호

* 구분: 오피스텔

* 용도: 업무시설 (집합건축물대장 상)

* 건축연도: 2017년 6월 19일 사용승인

* 감정가: 182,000,000원

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

* 토지 면적: 14.65㎡ (약 4.43평)

* 건물 면적: 59.57㎡ (약 18.02평) (전용면적 기준)

* 총 층수: 8층 건물 중 4층

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '신흥여자중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반상업지역에 해당합니다.

* 차량 접근성은 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터 및 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 8일 안산세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권: 을구 3번 주택임차권(채권자: 임동기, 금액: 182,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-28. 대항력 없음.

* 유 드르: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-28. 대항력 없음.

* 유 우드: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-28. 대항력 없음.

* 유 칼리드: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-28. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(임 ): 보증금 182,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-27. 대항력 없음.

* 상기 임차인들은 모두 보증금이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인들의 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 3년간 실거래가 데이터 분석 결과:

* 2025년 5월: 12,300만원 (전용 59.36㎡, 6층)

* 2025년 12월: 15,194만원 (전용 59.01㎡, 8층)

* 2026년 5월: 14,300만원 (전용 59.57㎡, 3층)

* 평균 실거래가는 약 13,898만원 수준입니다.

* 최근 거래가(2026년 5월)는 14,300만원으로, 본건의 감정가 18,200만원과는 약 3,900만원의 차이를 보이고 있습니다. 이는 시세 대비 감정가가 높게 책정되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로 8층 건물이며, 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 신흥여자중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 입찰 전 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 특이사항으로 언급되었으나, HUG 인수조건 변경은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 공동담보의 경우, 추가 담보 물건의 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다. (본건 등기부상 추가적인 담보 문제는 발견되지 않았습니다.)

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가가 최근 실거래가보다 약 27% 이상 높아, 적정 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 임차인 정보: 모든 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 계약 조건에 대한 상세 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(준공 7년차)인 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡하게 보였으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔로 향후 임대수익 기대 가능성이 높습니다.

* 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 보여 안전한 투자가 기대됩니다.

* 안정적인 수요가 예상되는 지역의 오피스텔로서 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월): 143,000,000원 (전용 59.57㎡)

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으며, HUG 임차권도 말소 동의됨)

최근 실거래가격을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근 (최근 실거래가 100%~105%): 143,000,000원 ~ 150,150,000원

* 공격적 접근 (최근 최고가 100%~105%): 151,940,000원 * 1.05 = 159,537,000원

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 148,000,000원 ~ 155,000,000원 사이로 판단됩니다.

추천 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.