나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501137 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-27 글로리빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 내 지하철역 호선 제물포역 남측 방향에 위치하는 부동산 (다세대 주택)으로 주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 5층 건물 내 제 3층 제 302호로서, 외 벽 벽돌쌓기마감 등임. 창 호 샷시 등임 : PVC.

이용상태

다세대주택임

설비내역

위생 급배수시설 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-27 글로리빌리지 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 96,400,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.546㎡ (약 5.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 36.36㎡ (약 10.99평)

건물지분: 36.36㎡ (약 10.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 내 지하철역 호선 제물포역 남측 방향에 위치하는 다세대 주택으로, 주위는 다세대 주택 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려하였을 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

2.4. 인접 도로 상태

(정보 없음)

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

인천광역시 미추홀구 숭의동 2-27번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에는 상가, 소규모 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 인천역 및 인천항과 인접하여 일부 소음 및 교통량 증가가 있을 수 있으나, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 압류 (안산세무서장, 접수일자: 2022-04-08)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑3. 소유권이전2번신탁등기말소 (권리자: 김애랑, 접수일자: 2014-11-12)

* 갑4. 소유권이전 (권리자: 이철수, 접수일자: 2014-11-12)

* 을5. 주택임차권 (권리자: 한상헌, 권리금액: 103,000,000원, 말소: 말소, 접수일자: 2023-03-31) - 전입일자: 2021-03-03, 확정일자: 2021-02-04

* 갑5. 소유권이전 (권리자: 권영만, 접수일자: 2021-03-17) - 매매

* 갑6. 압류 (권리자: 안산세무서장, 말소: 말소, 접수일자: 2022-04-08) - 체납징세

* 갑7. 압류 (권리자: 미추홀구(인천광역시), 말소: 말소, 접수일자: 2024-11-05) - 체납징세

* 갑8. 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 103,000,000원, 말소: 말소, 접수일자: 2026-02-10) - 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501137)

등기부채권 총액: 103,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정지훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 한상헌)

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-03

확정일자: 2021-02-04

배당신고일자: 2023-03-31

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

지상권 개요: (정보 없음)

기타 참고사항: (정보 없음)

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 정지훈은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(임차인 한상헌) 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 을구 5번 주택임차권 등기가 말소되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 복합적인 해석이 필요합니다. 그러나 '인수 보증금 합계 0원' 및 '말소' 표기가 다수이므로, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월) 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 신영아트빌 (2003년식, 61.48㎡): 63,700,000원 (약 342,000원/평)

* 동은히딩크빌 (2002년식, 34.39㎡): 72,000,000원 (약 692,000원/평)

* 숭의빌라 (2002년식, 50.98㎡): 36,000,000원 (약 233,000원/평)

4.2. 시세 비교

본건의 감정가는 96,400,000원이며, 건물 면적은 36.36㎡ (약 10.99평)입니다. 이는 평당 약 8,771,610원 수준입니다.

최근 매매 사례에서 동은히딩크빌(34.39㎡, 2002년식)이 72,000,000원(약 692,000원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 해당 거래 사례보다 다소 높게 책정되었습니다.

하지만, 본건 건물 등기부상 사용 승인일이 2014년으로, 제공된 매매 사례의 건물 연식(2002~2003년)보다 신축이라는 점을 감안하면 감정가가 합리적인 수준일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

대상 물건은 제물포역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상업시설 및 주거지 내 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

위생 및 급배수 시설, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관련 불확실성

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이나 복잡한 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다. 비록 등기부상 임차권이 말소되고 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, 물건명세서상의 '소멸되지 않는 권리' 언급과 HUG와의 연관성은 최종 인수 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 시세 대비 감정가

감정가가 최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 점은 시세 변동에 따른 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2014년 사용 승인)이며 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권' 관련 특이사항은 추가적인 면밀한 조사를 필요로 하는 잠재적 리스크 요인입니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸 예정으로 판단되나, 임차권 관련 복잡성이 남아있을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2014년 준공): 상대적으로 양호한 건물 상태 기대

* 양호한 입지: 제물포역 인근, 주거지대 내 위치

* 명확한 권리관계 (대부분 소멸 예정): 인수 부담이 적을 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 96,400,000원을 기준으로, 건물 연식 및 입지 조건을 고려할 때 적정 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성으로 인한 리스크를 감안하여, 보수적으로 감정가의 90~95% 수준인 86,760,000원 ~ 91,580,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 낙찰가 결정 시에는 임차권 관련 최종 확인 및 HUG 측과의 명확한 조건 조율이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.