나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501149 [1] 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(통칭 '아침愛') 내 2층 203호로서, (사용승인일: 2010.12.17) 외 벽 : 인조석 및 치장벽돌 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측으로 소로의 지선도로(검암로10번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501149 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층203호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

토지지분: 35.893㎡

건물면적: 48.65㎡ (약 14.72평)

건물지분: 48.645㎡

1.4. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2010년 12월 17일

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

감정가: 134,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려 시 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 압류, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있음. 등기부채권 총액은 135,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (이순기)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-27

확정일자: 2020-12-31

배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 반환 채권을 HUG가 승계한 것으로 보이며, 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 순위 7번 주택임차권 등기(이순기, 135,000,000원)가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.

3.4. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 갑15. 압류(동안산세무서장, 접수일자: 2022-09-30)임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있음. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"은지초등학교"가 물건지 인근에 위치하여 자녀의 도보 통학이 가능하며 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의 시설

주변 주거 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 인근 지역으로의 이동이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요함. 해당 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 경매 진행 시점에 따라 잔여 기간 및 갱신 여부를 확인해야 함.

6.2. HUG 인수조건 변경

본 건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 채권자인 주택도시보증공사가 채무 관련 사항을 정리하는 과정으로 파악됨. 임차인의 대항력이 없다고 판단되나, 입찰 전 최종적인 권리 관계 확인이 필요함.

6.3. 기타 제한 사항

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하는 다세대주택으로, 2010년에 신축되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 우수하며, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없다는 장점이 있습니다. 채권자가 주택도시보증공사인 점, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 이는 권리 관계를 비교적 명확하게 정리하는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박하여 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 물건: 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 재정적 부담이 없음.

* 신축급 건물: 2010년 준공으로 준수한 건물 컨디션 유지 가능.

* 우수한 교육 환경: 인근 초등학교 위치로 자녀 교육에 유리.

* 안정적인 채권자: HUG가 채권자이므로 법적 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 1월 거래된 30.72㎡(약 9.3평) 물건은 93,000,000원에 거래됨 (평당 약 1,000만원).

- 2026년 1월 거래된 72.87㎡(약 22.05평) 물건은 183,000,000원에 거래됨 (평당 약 830만원).

- 2026년 1월 거래된 62.67㎡(약 18.96평) 물건은 179,000,000원에 거래됨 (평당 약 944만원).

본 건은 48.65㎡ (약 14.72평) 면적을 고려할 때, 평당 900만원에서 1,000만원 수준의 시세를 적용하면 약 13,240만원에서 14,720만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가 134,000,000원과 시세 범위가 유사하며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 경합 정도에 따라 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권고 입찰가: 135,000,000원 ~ 140,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 경쟁 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.