나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60390 [1] 경기도 파주시 아동동 294-4 무궁화아파트 나동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "경의중앙선 금촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 부정형 토지로 아파트(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측 외곽 공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)((09.2.25))(접함), 소로3류(폭 8m미만) ((09.2.25))(접함), 중로2류(폭 15m~20m)((09.2.25))(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이연희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60390 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 294-4 무궁화아파트 나동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

아파트 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

아파트 공급면적: 제공된 정보에 직접적으로 명시되어 있지 않습니다.

토지면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

토지지분: 38.77㎡ (약 11.73평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "경의중앙선 금촌역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

아파트 단지 서측 외곽 공도를 이용하여 출입합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 계획

토지는 평탄하게 조성한 부정형 토지로 아파트(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 검색 (혐오시설 등)

주변을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 지역은 주거, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 일반적인 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 파주세무서장 압류 (2025-01-13)

낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 모든 권리가 말소 기준권리 이후에 존재하거나 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이연희

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-25

확정일자: 2022-07-06

배당신고일자: 2024-09-03

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

주의사항: 제공된 정보상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 이는 HUG와의 조건 변경에 따른 것으로 해석되나, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 아동동 일대는 소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 전반적으로 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교통 및 역세권

경의중앙선 금촌역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 역세권에 준하는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 금촌역 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 편의시설: 주거지 주변 근린생활시설 이용.

* 교육시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

* 기타: '이해관계인 부재로 세부내역 미상'이라는 기타 참고사항이 있어, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 불확실성: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 임차인 현황 상의 표기 간에 상반된 정보가 존재합니다. HUG와의 인수조건 변경확약서로 인해 대항력이 포기되었으나, '대항력 있음' 표기가 남아있어 법률 검토가 필수적입니다. 또한, '이해관계인 부재로 세부내역 미상'이라는 점이 추가적인 불확실성을 야기합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경의 법적 효력: 변경확약서의 최종적인 법적 해석 및 효력 범위에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 무궁화아파트 나동 4층 403호로, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 경의중앙선 금촌역 인근에 자리하고 있으며, 주거와 상업, 농경지가 혼재된 지역입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 특히 임차인 이연희와 관련하여 HUG와의 인수조건 변경확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

하지만 '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '이해관계인 부재로 세부내역 미상'이라는 점은 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 반드시 요구합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 모든 기존 권리가 말소 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 임차보증금 부담 없음: HUG와의 조건 변경으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 금촌역 인근으로 교통 편의성이 양호합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주변 시세 분석을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 125,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 임차인 관련 특수성, 토지거래허가구역 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

(보수적 추정) 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.