나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60364 [1] 경기도 파주시 야당동 150-1 자연에가 2동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 1층 101호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 150-1, 12, 151-4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 야당동 150-2, 7, 10, 151-9 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 한상준)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60364 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 150-1, 자연에가 2동 1층101호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 69.69㎡ (약 21.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.93㎡ (약 18.44평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 각 69.6929㎡ / 60.93㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 233,000,000원

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2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경의중앙선 야당역과도 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류(갑8)입니다.

3.2. 인수/소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기, 신탁등기 말소, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 이에 해당합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 임태황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한상준

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-23

확정일자: 2022-04-29

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고:

본건 임차권(을3)은 말소기준권리(갑8)보다 후순위로, 경매 진행 시 소멸 대상입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 21일 자로 제출한 인수조건변경확약서에서 임차인 한상준의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 명시하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

본건은 경기도 파주시 야당동 150-1번지 자연에가 2동 1층 101호(연립주택, 전용면적 60.93㎡)입니다. 동일 단지 내 유사 물건인 자연에가 2동 2층(전용면적 57.45㎡)이 2026년 7월 1일 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 233,000,000원으로, 유사 물건의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 1층이라는 점을 감안할 때, 향후 가격 판단 시 층별 선호도 차이를 고려해야 합니다.

4.2. 시세 반영 예상 입찰가 산정

최근 유사 물건 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로는 감정가 수준 이하에서 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다. 권리관계의 복잡성과 1층이라는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 80%~95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육/편의/의료시설

인근에 한빛고등학교, 야당초등학교 등 교육 시설이 자리하고 있으며, 야당역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 근린생활시설 역시 가까이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 기타 생활 편의시설

단지 주변으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인 한상준 씨가 대항력을 포기하고 보증금 일부 또는 전액을 포기하는 조건에 동의하였으나, 향후 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않을 수 있습니다.

6.2. 1층 임차 주택의 가치

일반적으로 1층 주택은 채광, 조망, 사생활 침해 등에 있어 다른 층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 향후 매매 시 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 혐오시설이나 특별한 환경적 리스크 요인은 발견되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

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본건은 경기도 파주시 야당동 소재 연립주택으로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가가 유사 물건의 최근 실거래가 대비 높게 책정되었으며, 임차인 권리 포기 확약서라는 특수한 조건이 존재하여 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없으나, 관련 법률적 쟁점 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 파주시 야당동의 입지적 가치 상승 잠재력.

* 편리한 교통망(야당역 인접, 버스 노선 다수).

* 주변 근린생활시설 및 교육 시설의 접근성 우수.

* HUG 인수조건 변경으로 낙찰자 인수 보증금 없음.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 233,000,000원이나, 유사 물건의 최근 실거래가(180,000,000원) 및 1층이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.