나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60363 [1] 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역"에서 남동측 인근에 위치하는 예일아트빌 제10동 제1층 제101호로서, 인근은 다세대주택, 근린주택이 밀집하는 주거지대로서 주변여건 무난함 .

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(야당역, 경의중앙선) 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2017.01.12.) 외벽 : 벽돌 쌓기 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 하이새시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주거용 건부지로 이용중인 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 185-31번지 예일아트빌 10동 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60363 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정평가액은 250,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 건물 현황:

* 철근콘크리트구조, 경사지붕, 지상 4층 중 1층 (사용승인일: 2017.01.12.)

* 건물면적: 62.46㎡ (약 18.90평)

* 건물 지분: 62.46㎡ (약 18.90평)

* 내부 이용 현황: 방 3, 거실, 주방, 화장실 2 등

* 토지 현황:

* 토지면적: 70.55㎡ (약 21.34평)

* 토지 지분: 70.55㎡ (약 21.34평)

* 토지 이용 상태: 주거용 건부지로 이용 중인 부정형 토지

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당역"(경의중앙선)에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린주택이 밀집하는 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 야당역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 본건 남측으로 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2023.08.22. 접수된 중소기업은행의 가압류(채권액: 19,581,786원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

본 건 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026.02.10. 접수) 및 기타 압류, 가압류, 임차권 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전: 2017.01.16. ~ 2022.04.12.

* 중소기업은행 가압류 (말소기준권리): 2023.08.22. (19,581,786원)

* 주택도시보증공사 강제경매: 2026.02.10. (270,000,000원)

* 파주시 압류: 2026.03.09.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이경숙)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인 이 씨의 보증금 270,000,000원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 289,581,786원

1.3. 상권분석

본건은 야당역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들을 비교 검토하였습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡ 전용, 3층): 28,500만원

* 2026년 7월 1일 거래된 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡ 전용, 1층): 15,000만원

* 2026년 7월 1일 거래된 자연에가 (2015년식, 57.45㎡ 전용, 2층): 18,000만원

* 본건은 2017년식, 62.46㎡ 전용, 1층에 해당합니다.

* 가장 최근 거래된 태종에비뉴와 비교 시, 본건은 건축 연도가 2년 더 오래되었고 1층이라는 점에서 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 다만, 감정가는 25,000만원으로 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 오래된 연립 주택들의 낮은 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

* 시장 동향: 야당동 지역은 역세권 개발과 함께 주거지로서 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 편리한 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 주변 시설:

* 교통: 야당역(경의중앙선) 및 버스 정류장 인접

* 편의시설: 주거지대 내 근린생활시설 이용 가능

* 건물 및 설비:

* 건축 연도: 2017년 (비교적 신축)

* 난방: 개별난방, 도시가스

* 기타: 위생, 급배수, 급탕, 승강기, 소방 설비 등 구비

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (16미터 위임)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026.08.25.까지 지정)

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 토지이용계획 상의 제약:

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 불편함이 있습니다 (2026.08.25.까지).

* 1층 거주 단점: 1층이라는 점은 소음, 사생활 침해, 채광 등의 측면에서 다른 층보다 불리할 수 있으며, 이는 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 채권자인 HUG가 임차인 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하였으나, HUG가 임차인에게 보증금을 전액 변제했는지 여부 등 최종적인 채권 회수 및 잔존 채무 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 현재로서는 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동 야당역 인근에 위치한 역세권 다세대주택으로, 2017년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 깨끗하며, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 270,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

다만, 토지이용계획상 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등의 제약이 존재하며, 1층이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 성장 가능 지역: 파주시 야당동 지역의 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다.

최근 인근 단지들의 매매 사례를 분석한 결과, 신축(2019년) 3층의 65.1㎡ 면적 물건이 28,500만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 1층이라는 점과 토지거래허가구역 등의 제약사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰 시 고려해야 할 추가 인수 금액은 없습니다.

* 감정가: 250,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 및 입지 고려 시, 감정가의 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 100% 입찰가: 250,000,000원

* 105% 입찰가: 262,500,000원

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 제한적인 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 상세한 시세 조사, 권리관계 재확인 등 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.