나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60347 [1] 경기도 파주시 야당동 486-37 금호타운 102동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '광성드림학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 금호타운 102동 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층/지하 1층 건물 내 지하1층 비01호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생, 급배수 설비 및 수도, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 경매사건 대항력 포기서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60347 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 486-37 금호타운 102동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 168,576,000원

토지면적: 61.78㎡ (약 18.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.31㎡ (약 18.2평)

건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '광성드림학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 본 물건은 지하 1층에 위치합니다.

토지는 인접 도로 및 토지와 대비하여 대체로 평탄한 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

건물 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 등기 외에 삼성카드 가압류(말소기준권리), 서울보증보험 강제경매, 파주시 압류, 한국토지주택공사 주택임차권 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 대항력 포기서를 제출하였습니다. 이는 임차인으로서의 권리(대항력)를 주장하지 않겠다는 것으로, 낙찰자는 해당 임차인과 관련된 보증금 등 인수 부담이 전혀 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 물건은 권리관계가 매우 명확하여 인수할 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-31

확정일자: 2019-07-04

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 147,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-31

확정일자: 2021-06-24

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원

4. 상권분석

최근 인근 지역의 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 태종에비뉴 (2019년 준공, 다세대주택, 65.1㎡) 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래되었습니다.

* 요산아트빌 (2015년 준공, 연립주택, 56.035㎡) 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 자연에가 (2015년 준공, 연립주택, 57.45㎡) 2026년 7월 1일 180,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 168,576,000원이며, 건물 면적은 60.31㎡(약 18.2평)입니다.

최근 거래된 태종에비뉴의 경우, 본 건과 유사한 연식(2019년 준공)과 더 큰 면적(65.1㎡)임에도 불구하고 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, 본 건은 지하 1층에 위치하므로, 실제 거래가는 지상층 대비 할인 요인이 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 건물 내 승강기 설비도 갖춰져 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 '광성드림학교'가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층 거주: 지하 1층이라는 점은 습기, 환기, 채광 등에서 지상층 대비 불편함이 있을 수 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

* 신규 소각장 관련 논의: 파주시에서 신규 폐기물처리시설(소각장) 건설을 추진하면서 고양시 폐기물 반입 여부에 대한 논란이 있습니다. 현재로서는 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 향후 지역 환경 변화의 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

특히, 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

다만, 지하층이라는 점은 가격 결정 시 중요한 요소로 작용할 수 있으므로, 입찰 시 해당 부분을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 인근 유사 건물(태종에비뉴)의 최근 실거래가(2.85억원)와 비교 시, 본 건의 감정가(약 1.69억원)는 상당히 낮은 수준입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 인수 부담이 소멸되어 권리상 안전성이 매우 높습니다.

* SGI 대항력 포기: 신청채권자가 대항력을 포기함에 따라 임차인 관련 추가적인 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 168,576,000원입니다.

최근 실거래 사례인 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡)가 285,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(60.31㎡)의 시장 가치는 상당히 높게 평가될 수 있습니다.

단, 본 건은 지하 1층이라는 점을 고려하여 일반 지상층 대비 약 20~30%의 할인율을 적용하여 시세 평가를 진행합니다.

태종에비뉴의 면적당 가격(약 4,377,880원/㎡)을 기준으로, 할인율 30% 적용 시 본 건의 예상 시세는 약 184,800,000원 (60.31㎡ * 4,377,880원/㎡ * 0.7) 수준으로 추정됩니다.

이러한 분석을 바탕으로, 본 건의 잠재적인 가치와 경쟁 입찰 상황을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본 건의 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점과 명확한 권리관계를 고려할 때, 약 115% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 193,812,400원 (168,576,000원 * 1.15)으로, 현실적으로는 1억 9천만원 ~ 2억원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 당일 경매 분위기를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.