나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60354 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1261 숲속마을 벨라시온 707동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "세원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지하1층 지상20층 중 1층 101호로서 외벽:시멘트몰탈위 페인팅마감 등 창호:샷시창호 등 입니다.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방, 승강기설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(풍동택지개발) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍동숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1261번지, 숲속마을 벨라시온 707동 1층 101호에 소재하는 아파트입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 360,000,000원입니다.

토지면적은 48.36㎡ (약 14.63평)이며, 건물면적은 75.98㎡ (약 22.98평)입니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 고양지원 2026타경60354(1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "세원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(세원고등학교, 풍동숲속유치원, 풍동중학교, 풍동초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 주택도시보증공사(임차인: 주종화)가 보증금 360,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2022년 12월 26일에 전입하였고, 2022년 11월 28일에 확정일자를 받았습니다.

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 21일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(대한주택공사, 2006.10.23) 이후 소유권이전(이우현, 2012.03.21), 소유권이전(하정대 외 1명, 2015.08.24), 지분 이전(하정대, 2018.12.19) 등의 순으로 소유권 변동이 있었습니다.

을구에는 주택임차권(주종화, 2025.01.03 접수, 360,000,000원)이 있으나, 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 2026년 2월 9일에 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(갑5)입니다. 해당 권리보다 선순위인 대항력 있는 권리는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항에 기재된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인됩니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주변 상권

본 물건은 숲속마을 7단지 아파트에 해당하며, 2006년 9월 8일에 사용승인되었습니다. 총 9개동, 982세대의 대단지입니다.

단지 주변은 아파트와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이집 등의 복리시설이 있습니다.

교육 환경으로는 세원고등학교, 풍동초등학교, 풍동중학교, 풍동숲속유치원 등이 소재하며, 이들 학교가 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 주의사항

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법원 진행 과정 및 최종 판결에 따라 변동 가능성을 배제할 수는 없습니다. 임차인 주종화는 보증금액이 명확하나 대항력이 없으며, 확약서의 효력을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

본 건은 토지이용계획상 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 숲속마을 7단지 아파트입니다. 2006년에 준공되어 연식이 있으나, 대단지 아파트로서 지역 내에서의 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

주변의 학교 시설 및 도로 접근성 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 일산동구 풍동 지역의 아파트 시세 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 1층 물건으로, 층간 소음에 대한 부담이 없고 어린 자녀가 있는 세대나 노년층에게 선호도가 있을 수 있습니다.

* 적절한 시세 분석을 통해 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 360,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 16일에 동일 단지 내 84.78㎡(약 25.6평) 면적이 395,000,000원에, 7월 14일에는 84.78㎡ 면적이 390,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 동일 면적(75.98㎡, 약 22.98평)의 19층 물건이 2026년 7월 18일에 350,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

본건은 75.98㎡ 면적의 1층 아파트이므로, 최근 동일 면적 거래 사례인 350,000,000원을 기준으로 하되, 1층이라는 점과 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

권리상의 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 하단부인 350,000,000원부터 감정가 수준인 360,000,000원 내외 또는 약간 상회하는 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

다만, 본건 주변에서 데이터센터 건설과 관련된 주민 반대 사례가 일부 있으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성이나 혐오시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 또한, 현재 운영 중이거나 계획 중인 소각장 관련 이슈가 고양시 내에 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.