나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60377 [1] 경기도 파주시 야당동 186-4 한승카운티 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 근거리에 위치하는 한승 카운티 제비동 제3층 제303호로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물내 제3층 제303호로서 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.4.19일자로 주택임차권(임차보증금 220,000,000원,범위 건물의 전부, 임대차계약일자 2021.03.26, 주민등록일자 2021.04.16, 점유개시일자 2021.04.16) 표시되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 이은애)로부터 2026. 3. 10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60377 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 186-4 한승카운티 비동 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 245,000,000원

* 토지 면적: 60.58㎡ (약 18.3평)

* 건물 면적: 48.33㎡ (약 14.6평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재 '한승카운티' 비동 3층 303호.

* 주변 환경:

* 본건은 경의중앙선 야당역에서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 교통:

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지:

* 인접 도로 대비 등고가 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용계획:

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약허가구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑13).

* 낙찰 시 모든 권리는 소멸됨.

* 선순위 임차인(이 ): 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 임차보증금 인수 금액: 0원.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 244,571,413원임.

1.3. 상권분석

* 본건은 야당역 역세권으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 발달하고 있어 기본적인 상업 기능이 양호함.

* 인근 지역은 신축 및 준신축 다세대주택, 아파트 단지가 많아 주거 수요가 꾸준한 편임.

* 최근 실거래가 정보를 보면, 비슷한 시기(2019년)에 건축된 인근 '태종에비뉴'의 경우 2026년 7월 2일 65.1㎡(약 19.7평)가 285,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건(48.33㎡, 약 14.6평)과 비교 시, 면적당 가격을 고려하면 현재 시세는 210,000,000원 내외로 추정됨. 이는 감정가 245,000,000원보다 낮음.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 야당역 인근으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설:

* 인근에 야당초등학교, 한빛초등학교, 한빛중학교, 파주 운정고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

* 교통:

* 경의중앙선 야당역을 통해 서울 도심 및 수도권 이동이 편리함.

* 주변 도로망을 이용한 차량 이동도 원활한 편임.

* 주변 시설:

* 단지 주변은 주거 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달해 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 임차인 관계:

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 이 로부터 임차보증금 관련 확약서를 제출받아, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 소지를 줄였으나, HUG의 후속 절차 진행 가능성은 확인 필요.

* 토지거래계약허가구역 지정:

* 본건 소재지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 일반적인 개인의 주거용 매수에는 큰 영향이 없을 것으로 보임.

* 군사시설 보호구역:

* 제한보호구역(전방지역 25km)으로 지정되어 있어, 일부 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나 주택 이용 자체에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 권리분석상 특이사항 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능할 것으로 보임.

* HUG 인수 조건 변경으로 명도 관련 리스크가 완화되었으나, 관련 절차에 대한 확인이 필요함.

* 감정가 대비 인근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익보다는 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 더 적합할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 이용이 편리하며, 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 후 안전하게 소유권을 이전할 수 있음.

* 명도 리스크 완화: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 관련 확약서 제출로 명도 과정의 불확실성이 줄어듦.

* 지역 개발 잠재력: 야당동 일대의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 실거래가 비교: 면적 및 건축 연도를 고려한 시장 가격은 약 210,000,000원 수준으로 추정됨.

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가는 평가 시점 이후의 시장 변화를 반영하지 못할 수 있음.

* 최근 실거래가는 유사 조건(면적, 층수, 건축연도)을 고려하여 본건의 가치를 추정하는 데 활용.

* 명도 관련 절차(HUG와 임차인 간의 후속 처리 등) 확인 후 최종 입찰가 결정 필요.

* 보수적인 접근: 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 기반으로 접근 권장.

* 추정 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 220,000,000원

* 본 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는 감정가와 실거래가 사이의 균형점, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.