나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60383 [1] 경기도 파주시 금촌동 1022 후곡마을주공아파트 606동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금릉중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공공기관, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 22층 아파트 건 내 제1층 제103호로서, (사용승인: 2004.11.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 서측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60383 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 1022, 후곡마을주공아파트 606동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

토지 면적 (지분): 39.38㎡ (약 11.91평)

건물 면적 (전용): 59.56㎡ (약 18.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 파주시 금촌동에 위치하며, "금릉중학교" 서측 인근에 자리잡고 있음.

주위는 아파트 단지, 공공기관, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

단지 내 도로는 서측으로 외곽 공도와 연결되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 및 임차인 현황

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (2024.07.24 접수, 의정부지방법원 고양지원 2024카단102994)

주요 권리사항:

* 주택임차권: 박진배 (2022.07.08 전입, 2022.04.12 확정, 보증금 260,000,000원). 본 임차인은 말소기준 권리보다 선순위이며, 대항력이 있어 보증금 전액(2억 6천만원)을 매수인이 인수해야 함.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.10 접수, 의정부지방법원 고양지원 2026타경60383).

3.2. 인수되는 보증금

임차인 박진배의 보증금 260,000,000원은 매수인에게 인수되는 금액임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 편의성

본 물건이 위치한 금촌동 일대는 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설 및 공공기관이 입지하여 기본적인 상권을 형성하고 있음.

대중교통 이용이 가능하여 외부 상권 접근성도 양호한 편임.

(검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 유의할 필요가 있음.)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 및 주변 편의시설

아파트명: 금촌후곡마을6단지 (2004년 11월 11일 사용승인)

단지 규모: 총 9개동, 688세대 (전용면적 59.56㎡ 기준)

주차: 총 562대 주차 가능 (지하 176대 기계식, 지하 386대 기계식, 지상 0대 기계식)

최고층: 25층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

교육시설: 인근에 금릉초등학교가 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 교육지원청에 재확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 박진배의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 본 건의 감정가(245,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 실질적인 총 매수 금액이 크게 증가하게 됨.

6.2. 건물 노후도

2004년 사용승인된 아파트로, 약 20년의 경과 연수를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등) 등에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 전망

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 후곡마을주공아파트 606동 1층 103호로, 전용면적 59.56㎡(약 18평)의 아파트임.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 가장 결정적인 문제는 선순위 임차인의 보증금 2억 6천만원이 매수인이 인수해야 한다는 점임.

이는 감정가 2억 4천 5백만원을 초과하는 금액이므로, 낙찰받게 되면 보증금 인수만으로도 감정가를 넘어서는 매수 부담이 발생함.

따라서, 본 건은 단순 시세 차익을 목표로 하는 일반적인 경매 투자 접근으로는 매우 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 수익성 분석

본 건의 투자 가치는 인수되는 임차보증금 2억 6천만원을 고려한 실질적인 총 매수 가격과 현재 시세의 괴리에서 발생함.

만약 인수되는 보증금을 제외한 부분에 대해 시장 가격 대비 상당한 할인율을 적용받을 수 있다면 투자가치가 있을 수 있으나, 현재 제시된 정보로는 이러한 할인 가능성을 판단하기 어려움.

임차인과의 협상, 명도 절차, 그리고 인수되는 보증금 외 추가적인 권리 관계 등을 종합적으로 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 입찰가 산정

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적(59.56㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 219,000,000원에서 252,500,000원 사이로 파악됨. (가장 높은 거래가는 25,250만원)

본 건의 감정가는 245,000,000원임.

그러나 본 건은 임차인 박진배가 260,000,000원의 보증금으로 대항력 있는 선순위 임차인이며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 함.

따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 되는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 260,000,000원'이 됨.

최근 최고 시세인 252,500,000원과 비교했을 때, 인수되는 보증금(260,000,000원)이 이미 시세를 초과하므로, 어떠한 금액(0원 초과)으로 입찰하더라도 총 매수 금액이 시세보다 높아지는 구조임.

이론적으로 손실을 보지 않기 위한 최대 입찰가는 '최고 시세 - 인수 보증금'으로 산정되나, 이 경우 '252,500,000원 - 260,000,000원 = -7,500,000원'으로 음수 값이 됨.

이는 본 건에 대해 현재 시세로는 수익을 기대할 수 있는 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵다는 것을 의미함.

따라서, 입찰가는 극히 낮게 책정되거나, 혹은 유찰될 가능성이 높음. 부득이 예상 입찰가를 제시한다면, 인수되는 보증금(2.6억)을 고려하여 실질적인 총 매수 금액이 시세(최고 2.52억)를 넘지 않는 선에서 매우 보수적으로 접근해야 할 것이며, 이는 사실상 0원에 수렴하게 됨.

실질적으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 어려우므로, 입찰 참여 시에는 심층적인 권리 분석 및 추가 조사, 그리고 잠재적 손실 감수 여부를 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.