나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60305 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상24층 건 내 제23층 제2303호 외 9개 호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 미상 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1) ~ (10) 공히 업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등교평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60305 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2303호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층/지상24층 중 23층

건축년도: 2024년 (사용승인일 2024.10.22)

면적:

* 토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평) (토지 지분)

* 건물 전용면적: 29.74㎡ (약 9.00평) (29.7447㎡)

* 건물 연면적: 45,203.31㎡ (건축물대장 기준)

감정가: 275,000,000원

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시됩니다.

접근성: 북동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 약 25미터, 서측으로 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

말소기준권리: 2026년 2월 5일 백선경의 강제경매 개시결정 (등기부상 갑2, 말소기준권리)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (지상권 관련 개요는 있으나 구체적 내용 없음)

총 채무액: 8,740,156,105원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

주변 시설: 인근에 도래울초등학교가 있으며, 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

상권 특성: 신축 오피스텔 및 주거단지 중심으로 형성된 상권으로, 배후 수요가 있는 지역입니다.

잠재적 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 입지 분석상 인근에 혐오시설이 직접적으로 노출될 가능성은 낮습니다. 다만, 토지이용계획상 폐기물 매립시설 설치 제한 지역에 포함되는 등 일부 환경적 제한 사항이 존재하므로, 실제 현장 확인을 통해 추가 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 도래울초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 2024년 사용승인된 신축 건물로, 입주율 및 향후 공실률 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 공급량 변화에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 관련 제한: 과밀억제권역, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 또는 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 신축 오피스텔입니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시장 가격이 비교적 안정적으로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

임대차 관계는 미상이지만, 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때 명도 과정은 원활할 것으로 예상됩니다.

신축 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 준공된 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 적고 상품성이 우수합니다.

안정적인 시세: 감정가(275백만원) 및 최근 실거래가(275.5백만원 ~ 276.8백만원)가 유사하여 가격 하락 위험이 낮습니다.

소형 면적: 전용면적 29.74㎡(약 9평)으로 1~2인 가구 수요층에 적합하여 임대 회전율이 높을 것으로 기대됩니다.

깔끔한 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 275,000,000원

최근 실거래가 범위: 275,570,000원 ~ 276,830,000원

분석:

본 건의 감정가는 275,000,000원으로, 최근 실거래가(275,570,000원 ~ 276,830,000원)와 유사한 수준입니다. 이는 시장에서 해당 물건의 가치가 감정가 수준으로 평가되고 있음을 시사합니다.

인수할 임차인의 보증금이 없는 점(총합 0원)은 명도에 유리한 조건입니다.

신축 건물로서의 가치와 안정적인 시세, 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

일반적으로 경매 시 감정가의 80~90% 수준을 희망하지만, 본 건과 같이 시세가 안정적이고 신축인 경우, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 275,000,000원 ~ 278,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악과 주변 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.