나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60356 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-18 더리치 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 공장 및 물류창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남측 근거리에 356번 지방도가 경유하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제1층 101호로서 (건물사용승인일 : 2019.02.15) 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거Zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 ［전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)］,가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역)［도시지역｛주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 제한보호구역(전방지역:25㎞)(보호), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역 (2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부 정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60356 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-18 더리치 103동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 금233,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 정보

토지면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

토지지분: 61.67419999999999㎡ (약 18.66평)

건물면적(전용면적): 51.64㎡ (약 15.62평)

건물면적(전용면적 지분): 51.6392㎡ (약 15.62평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

2.3. 건축물 정보

건물명: 더리치 103동 101호

준공일자: 2019년 02월 15일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제1층

외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주위는 공동주택, 소규모 공장 및 물류창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택으로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남측 근거리에 356번 지방도가 경유하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3.3. 토지 이용

토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 기본 권리 사항

말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.02.09.)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김 (전입일자: 2025-01-21)

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (최 대리, 전입일자: 2022-06-15, 확정일자: 2022-05-20)

- 보증금: 금290,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출 (아래 '잠재적 리스크' 참조)

4.3. 인수 조건

신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 최 )는 2026년 5월 21일자로 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

주요 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다.

이에 따라 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 성석동 지역은 공동주택과 더불어 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

최근 2026년 5월 인근 유사 다세대 주택 거래 사례를 보면,

- 2017년식, 68.77㎡, 1층: 17,400만원

- 2018년식, 50.23㎡, 1층: 14,000만원

- 2015년식, 53.39㎡, 3층: 11,000만원

으로 거래되었습니다. 본 건은 2017년식 건물에 51.64㎡ 면적으로, 비교적 신축에 속합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 고양국제고등학교가 위치합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지방도 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다. 이는 추후 명도 과정이나 권리관계 해석에 있어 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 실효성: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 권리를 포기하고 채권자로서만 권리를 행사하겠다는 확약서를 제출했으나, 대항력 있는 다른 임차인(김 )과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 해석 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지역 특성: 공동주택 밀집 지역이 아닌, 공장, 물류창고, 농경지 등과 혼재된 지역 특성상 주거 쾌적성에 대한 민감도가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 감정가는 2억 3,300만원입니다.

그러나 최근 유사 물건들의 시세 거래가 1억 1,000만원에서 1억 7,400만원 사이에 형성된 점을 감안할 때, 감정가와의 괴리가 상당합니다.

가장 큰 리스크 요인은 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 김 의 존재입니다. HUG의 조건 변경은 긍정적이나, 김 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년식으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮은 점은 잠재적 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* HUG 채무 조정: HUG가 임차인으로서의 권리를 포기하여 명도 및 권리 인수 부담이 일부 완화될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 실거래가 분석: 110,000,000원 ~ 174,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 최신 실거래가 수준과 '대항력 있는 임차인'의 존재로 인한 리스크를 복합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 김 의 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

최근 실거래가 평균 및 보수적 접근을 고려 시, 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률, 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.