나이스옥션 법원경매 고양 2026타경528 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 972 더하이브에이타워 13층1314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 내 제13층 제1314호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 일단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경528 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 972 더하이브에이타워 13층 1314호

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건물정보:

* 건축물명: 더하이브 A타워

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 3월 29일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "더하이브 A타워" 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 상가지대입니다.

"도래울초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 지상 13층 중 13층에 해당합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북서측 및 남동측으로 중로가 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022.05.20.)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 2022.05.20.)

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 2024.06.05.)

* 갑4: 임의경매개시결정 (우리은행, 2026.02.09.)

등기부채권 총액은 154,600,000원입니다.

낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건물이 위치한 도내동 일대는 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

오피스텔 및 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 이용되는 건물로서, 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 한 상업 활동이 가능합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 방문객 유입에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

주변의 개발 계획 및 신규 아파트 입주 등에 따라 상권의 성장 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 도보로 접근 가능한 거리에 도래울초등학교가 위치합니다.

교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 상업지역 내 위치하여 주변에 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적 정보는 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 본건의 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/월세 등의 조건이 어떻게 되는지 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제가 존재하여 향후 건축, 개발, 재건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

미납 관리비 및 공과금: 낙찰 후 인수될 수 있는 미납 관리비나 공과금이 있는지 여부를 관리사무소 등을 통해 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동의 더하이브 A타워 내 오피스텔로서, 아파트 단지를 배후로 한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 법적으로 깨끗한 권리 인수가 가능한 점은 큰 장점입니다.

다만, 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

토지이용계획상 일부 규제가 있어 투자 목적에 따른 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 창출 가능성: 주변 대규모 주거 단지를 배후로 하여 꾸준한 오피스텔 및 상가 임대 수요 기대.

권리 문제 없음: 낙찰 후 등기부상 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

지역 발전 잠재력: 원흥보금자리 지구 내 위치로, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

실사용 및 투자 목적 적합: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 소형 면적.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

본 물건의 현재 시장 가치를 파악하기 위해 주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 더하이브 A타워 및 인근 유사 면적/위치 오피스텔의 매매가는 대략 160,000,000원에서 190,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 178,000,000원으로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

현재 임대 관계 미상의 리스크와 토지이용계획상 일부 제한 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 180,000,000원

주변 혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 본건 바로 인근에 위치한 직적적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 서울시 운영 시설(예: 난지물재생센터, 시립묘지, 벽제화장장 등)이 고양시 덕양구 인근에 위치하여 민원이 발생한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 전반에 대한 잠재적 인식이나 정책적 이슈와 관련될 수 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.