나이스옥션 법원경매 고양 2026타경511 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 950 원흥퍼스트푸르지오시티 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 「도래울초등학교」 북측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층, 지하 29층 건물 제2층 제204호 임 외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 프로젝트 창호 등

이용상태

집합건축물대장 용도 및 현황 「제1종근린생활시설」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등 소방설비 및 E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 대체로 세장형 토지로서 「업무시설(오피스텔(주거형)) 및 제1.2종근린생활시설」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측으로 노폭 약 40m 내외 포장도로, 북서측으로 노폭 약 40m 내외 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15~20m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(원흥보금자리) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 상호 "원흥바른신경외과의원"으로 사용중인 여러호실 중 일부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경511 (1).

경매구분: 부동산임의경매.

채권자: 국민건강보험공단.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 950 원흥퍼스트푸르지오시티 2층 204호.

건물명: 원흥퍼스트푸르지오시티.

용도: 근린상가. 건축물대장상 용도는 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설입니다.

감정가: 209,000,000원.

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평).

토지지분: 4.5589㎡ (약 1.38평).

건물면적: 34.50㎡ (약 10.44평).

건물지분: 34.5026㎡ (약 10.44평).

매각대상: 토지/건물 일괄매각.

특이사항: 유동화물건.

주의사항: 상호 "원흥바른신경외과의원"으로 사용 중인 여러 호실 중 일부분임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치하며, 「도래울초등학교」 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 대상 물건이 소재하는 토지는 북동측으로 노폭 약 40m의 대로, 북서측으로 노폭 약 40m의 대로, 남동측으로 노폭 약 15~20m의 중로와 접해 있어 교통의 요지로 볼 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(원흥보금자리)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 6층, 지상 29층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 커튼월 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 프로젝트 창호 등으로 시공되었습니다.

3.2. 층수 및 호수

제공된 정보에 따르면 본 물건은 2층 204호입니다. 그러나 건축물대장 정보(JSON) 상으로는 해당 호실(204호)의 층수가 22층으로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상 내용 간에 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 용도

현재 이용 상태는 「제1종근린생활시설」로 확인되며, 상호 "원흥바른신경외과의원"으로 사용 중인 여러 호실 중 일부입니다. 건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔(주거형)) 및 제1,2종근린생활시설로 기재되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부채권 총액은 260,842,161원입니다.

4.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

해당 물건이 위치한 원흥퍼스트푸르지오시티 복합단지는 주변에 대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 도래울초등학교와 인접해 있어 유동인구 역시 기대할 수 있습니다.

5.2. 대상 물건의 용도 및 잠재력

본 물건은 제1종 근린생활시설로, 현재 "원흥바른신경외과의원"으로 사용되고 있습니다. 이는 해당 지역의 의료 서비스 수요를 충족하며, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 활용한 병원, 학원, 또는 기타 근린생활시설로서의 가치를 지닙니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

물건지 인근에는 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다. 대규모 상업시설 및 관공서, 문화시설 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

6.2. 교육 시설

가장 근접한 교육 시설로는 도래울초등학교가 북측에 위치하고 있어, 학생 및 학부모 유동인구 형성에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

6.3. 기타 생활 정보

(추가적인 생활 정보는 검색 결과 제한으로 상세히 기재하기 어렵습니다. 현장 방문 시 주변 인프라를 직접 확인하시는 것을 권장합니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 층수 불일치 가능성

제공된 정보와 건축물대장(JSON) 상의 층수 표기에 차이(2층 vs 22층)가 있어, 이는 향후 공부 정리 또는 명도 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 정확한 층수를 확인해야 합니다.

7.2. "원흥바른신경외과의원" 관련 사항

본 물건이 "원흥바른신경외과의원"으로 사용되는 여러 호실 중 일부라는 점은, 동일 상호로 운영되는 다른 호실들과의 관계, 내부 통행로, 공동 사용 시설 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 운영상 제약을 가져올 수 있습니다.

7.3. 임차인 관련 주의사항

임차인 이우진 씨는 전입일자(사업일자)는 있으나 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 그러나 배당 신고일자(2026-04-22)가 있어 배당 절차를 통해 보증금 중 일부를 회수할 수 있습니다. 상기 임차인에 대해 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 원만하게 진행되지 않을 경우 발생할 수 있는 불편함에 대한 대비는 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 원흥퍼스트푸르지오시티 내 제1종 근린생활시설로, 초등학교 인근이라는 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과의 층수 불일치 가능성, 동일 상호 사용 호실의 일부라는 점 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지와 업무시설, 초등학교 인근으로 꾸준한 유동인구 및 고정 수요 확보 가능.

* 우수한 접근성: 대로변 위치 및 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 기존 영업 시설: "원흥바른신경외과의원"이라는 기존 상호 사용으로 영업 연속성 기대.

10. 예상 입찰가

본 건은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계는 명확합니다. 예상 입찰가는 감정가 209,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 시장 전망, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (본 보고서에서는 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 거치지 않았으므로 구체적인 입찰가 산정은 불가합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.