나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60330 [1] 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 성당 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 중 1층 102호로서 사용승인일:2017.09.08 외벽:인조석 붙임 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

1층;다세대주택 1세대, 지하 1층;창고 (상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 대체로 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1);계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독 주택, 다가구주택, 아파트, 연립 주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 토지의 표시 2);계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독 주택, 다가구주택, 아파트, 연립 주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

토지의 표시 1), 2) 제시목록상 지목은 '임야' 이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 제시목록 및 공부상 2동이나 건물 외벽에 102동으로 표시되어있음.

물건 비고

1. 토지의 표시로 야당동 466-53, 466-89는 지목은 "임야"이나 현황은 "대"임.
2. 공부상 2동이나 건물외벽에 102동으로 표시되어 있음.
3. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년3월14일 제18033호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.6.10.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60330 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 59.00㎡ (약 17.8평)

토지지분: 59㎡

건물면적: 59.15㎡ (약 17.9평)

건물지분: 59.145㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

1.4. 주요 주의사항

1. 토지의 표시로 야당동 466-53, 466-89는 지목은 "임야"이나 현황은 "대"임.

2. 공부상 2동이나 건물 외벽에 102동으로 표시되어 있음.

3. 주택임차권등기(2024.03.14 접수, 180,000,000원)에 대하여 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액 미변제 시에도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 성당 등이 혼재되어 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

북서쪽으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2026타경60330, 2026.02.05 접수)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리로는 신청 채권자의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 되며, 그 이후 접수된 권리들은 말소될 예정임.

을구 순위 3번의 주택임차권(임 , 2024.03.14 접수, 180,000,000원)은 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 판단됨.

3.3. 소멸되지 않는 권리

- 임차인 이 :

전입일자: 2024-12-23

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요. 해당 임차인의 전입일자(2024.12.23)는 말소기준권리(2026.02.05)보다 늦지만, 대항력이 있다는 점은 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없어 잠재적 리스크로 고려해야 함.

3.4. 권리분석 종합

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 채권은 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 해소될 가능성이 높음. 그러나 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 0원 건은 주의 깊게 검토해야 함.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 실거래가는 다음과 같음.

- 2019년식 다세대(65.1㎡): 285,000,000원

- 2015년식 연립(56.0㎡): 150,000,000원

- 2015년식 연립(57.4㎡): 180,000,000원

4.2. 본건 가치 평가

본건은 2017년 9월 사용승인된 다세대주택으로, 면적은 59.15㎡ (약 17.9평)이며 감정가는 185,000,000원임.

감정가는 최근 실거래가 중 2015년식 연립 주택보다는 높고, 2019년식 다세대 주택보다는 낮은 수준으로, 건물의 신축 연도 및 주택 유형을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

동일 단지 내 또는 유사 조건의 물건이라면 ㎡당 가격이 약 300만원대 후반에서 400만원대 초반으로 형성될 것으로 보임.

4.3. 예상 입찰가 산정

감정가 185,000,000원과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 권리분석 상의 잠재적 위험 요인(특히 대항력있는 임차인 이 의 존재)을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 권장됨.

인수 보증금(0원)을 제외하고, 합리적인 투자 수익률을 고려하여 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있음.

보수적으로 접근한다면, 160,000,000원 수준을 목표로 설정하는 것이 적절해 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 4층 건물 중 1층 102호임.

사용승인일은 2017년 9월 8일임.

1층은 다세대주택 1세대, 지하 1층은 창고로 이용 중임.

5.2. 설비 내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 은(는) 보증금 0원, 차임 0원으로 설정되어 있으나, 대항력이 있다고 기재되어 있어 주의가 필요함. 비록 금액이 0원이고 전입일자가 말소기준권리보다 늦지만, 법적 해석에 따라 매수인에게 부담이 될 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 공부상 정보와 현황 불일치

토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '대'이며, 건물 표시가 공부상 '2동'이나 외벽에 '102동'으로 표기되어 있어, 실제 이용과 공부상 기록 간의 차이가 존재함. 이는 통상적인 절차를 통해 해소될 수 있으나, 계약 전 확인이 필요함.

6.3. 토지 이용 규제

토지가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지거래계약허가구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 파주시 야당동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택으로, 감정가 185,000,000원은 시장 상황에 비추어 합리적인 수준으로 평가됨. 주택도시보증공사(HUG) 관련 주요 임차권 채무는 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확해졌음. 그러나 대항력 있는 임차인 이 의 존재는 소액 보증금에도 불구하고 잠재적 리스크로 간주되어 주의 깊은 접근이 요구됨. 입지 조건과 주변 환경은 일반적인 수준이나, 대중교통 접근성이 보통임을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공(2017년)된 건물로 신축 연식의 장점 보유.

* 감정평가액이 시장 시세와 부합하거나, 약간의 할인 여지가 있어 시세차익 기대 가능.

* 주요 채무(HUG 관련 1.8억 임차권)의 해결 가능성이 높아 권리관계가 비교적 안전.

* 다세대주택으로 소형 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

권리분석 상의 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인 이 의 존재)와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 185,000,000원에서 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직함.

현 시세 및 위험 요인을 감안한 예상 입찰가는 160,000,000원 수준으로 제안하며, 입찰 시에는 최신 권리 변동 사항 및 현장 확인을 통해 최종 판단을 내리는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.