나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70182 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 나동 1층 102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건 내 1층 102호로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대 주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(다세대 주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호, 문의1533-2200)). <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 나동 1층 102호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70182 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 토지면적은 73.70㎡ (약 22.3평), 건물면적은 59.22㎡ (약 17.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 102호로 이용 중입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본건이 속한 단지 남측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(다세대 주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2014년 10월 23일 (권리자: 유영철)

* 소유권이전청구권가등기: 2014년 11월 24일 (권리자: 김병선)

* 소유권이전: 2020년 05월 21일 (권리자: 연은이앤씨주식회사)

* 압류: 2021년 07월 07일 (권리자: 송파세무서장) - 본건의 말소기준권리입니다.

* 압류: 2023년 05월 03일 (권리자: 잠실세무서장) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 강제경매개시결정: 2026년 01월 28일 (권리자: 서울보증보험) - 채권액 101,129,451원

임차인 현황 및 권리 분석:

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다. 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-25 (감정평가서 기준, 등기부등본상 2019-06-17)

* 확정일자: 2019-05-30

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 말소기준권리(2021-07-07 압류)보다 선순위이며, 등기부등본상 '주택임차권'으로 등기되어 있고 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 보증금 95,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 포천시 신북면 가채리 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다.

인근에 포천중학교가 위치하고 있어 주거 단지로서의 기능도 갖추고 있습니다.

최근 거래된 유사 물건 중, 2021년에 준공된 '제이파크빌'(70.6㎡)이 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 3.54백만원/㎡ 수준으로, 신축 다세대 주택의 높은 시세를 반영하고 있습니다.

반면, 1991-1992년에 준공된 '중앙빌라'(57.02㎡)는 50,000,000원, '우리빌라'(55.935㎡)는 38,500,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 건물 연식, 관리 상태, 개별 특성에 따른 시세 차이로 보입니다.

본건(59.22㎡)의 감정가는 106,000,000원으로, 약 1.81백만원/㎡ 수준입니다. 이는 최신 건물 시세 대비 낮은 편이며, 건물 연식(2013-2014년 추정) 및 기타 요인이 반영된 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

교육 시설로는 포천중학교가 근거리에 있으며, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

교통망은 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건축물 준공 연식이 약 10년 이상 경과함에 따라, 내부 마감재 및 설비의 노후화로 인한 수선 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

주변 지역에 농경지가 혼재되어 있어, 향후 개발 방향에 따라 주변 환경 변화 가능성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포천시 신북면의 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 주목해야 할 사항은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 95,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

최근 신축 다세대 주택의 높은 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 상대적으로 낮게 형성된 것으로 보입니다. 이는 건물 연식 및 기타 요인을 감안한 결과일 수 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 앞선 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 본 건의 가장 중요한 투자 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 다세대 주택의 시세(약 3.54백만원/㎡)와 본건의 감정가(약 1.81백만원/㎡) 간의 격차를 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

물론, 건물 연식 및 인수해야 할 임차 보증금 95,000,000원을 고려한 총 투자 비용 관리가 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격에 취득할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

포천시가 성장관리권역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 발전 가능성과 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 입찰가에 이 금액을 합산하여 산정해야 합니다.

최근 거래된 신축 다세대 주택의 시세(약 3.54백만원/㎡)를 본건의 건물 면적(59.22㎡)에 적용 시, 대략적인 시장 가치는 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금을 고려했을 때, 낙찰자가 부담하는 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 권고합니다.

이 경우, 총 취득 비용은 약 185,000,000원에서 190,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.