나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10259 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 103-8 마제스티 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철역(상봉역) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역(상봉역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제7층 제703호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: - 창 호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

단지형다세대주택(방,욕실,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택/근린생활시설/오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 103-8 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10259 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 103-8 마제스티 제7층 제703호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택/근린생활시설/오피스텔 등 복합용도)

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 제7층 제703호

사용승인일: 2020년 12월 14일

1.1. 면적 정보

토지 면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물 전용 면적: 14.30㎡ (약 4.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 지하철 상봉역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 상봉역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(곽 )가 임차인으로 등기되어 있으며, 보증금 185,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 6일, 확정일자는 2021년 11월 1일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 28일입니다. 등기부상 해당 임차권(을3)은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등)

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 185,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 상봉동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 상봉역 인근으로 다양한 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

본 건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 단지형 다세대주택으로, 방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

지하철 상봉역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역에 위치하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

5.3. 건물 설비 내역

위생·급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 관련

재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발 사업의 진행 시기 및 방식에 따라 불확실성이 존재합니다.

6.2. 공동담보

본 채무와 관련하여 공동담보로 제공된 다른 부동산이 존재할 수 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 관련 법규에 따라 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.4. HUG 관련 특이사항

주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 등기부상 임차권은 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 상황입니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 채권자(HUG)의 내부적인 채권 회수 절차 변경으로 추정되며, 본 건 낙찰자는 해당 사항을 직접적으로 인수하거나 부담하지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 낙찰 후 HUG와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 상봉역 초역세권에 위치한 소형 주택으로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 신축 연도(2020년) 대비 비교적 최근의 건물이며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리 또한 명확하여 권리관계는 비교적 명료한 편입니다. 다만, 소형 면적임을 감안해야 하며, 재정비촉진지구 관련 사항 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 자산 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상봉역 역세권 입지: 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라 접근성.

* 재정비촉진지구: 향후 도시 개발 및 재정비 사업 추진 시 자산 가치 상승 기대.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 임대 수요 또는 갭 투자용으로 고려 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 동일 건물은 아니나 인근 지역의 다세대주택 매매 사례(2026년 5월, 7월)에서 전용면적 45.93㎡~51.08㎡ 기준으로 247,000,000원~350,000,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 본 건의 전용면적 14.30㎡에 비하면 상당한 면적 차이가 있습니다.

본 건의 감정가는 198,000,000원이며, 이는 채권자(주택도시보증공사)의 채권액 185,000,000원보다 약간 높은 수준입니다. 인수해야 할 임차보증금이 없는 점, 재정비촉진지구라는 개발 잠재력 등을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 198,000,000원 수준으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.