나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10287 [1] 서울특별시 강북구 수유동 469-310 대광맨션 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "화계역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "화계역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인:2013.10.18), 외벽: 치장벽돌 및 석재 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대: 방3,거실,주방,욕실,현관,발코니)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화기시설, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),소로3류(폭8m미만)(접합),가축사 육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10287 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 469-310 대광맨션 제4층 제402호

건물명: 대광맨션

구분: 도시형생활주택

층수: 4층 (총 5층)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지/건물: 일괄매각

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 248,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "화계역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "화계역"이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요' 언급되나 등기부상 존재하지 않음)

3.2. 말소되는 권리

본 경매 절차를 통해 근저당권, 주택임차권 및 강제경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 2일 접수된 이미옥 근저당권입니다.

3.3. 주요 등기 사항 요약

* 2013-10-23: 소유권보존 (허태형 외 3명)

* 2014-07-11: 공유자전원지분전부이전 (송승규)

* 2021-05-20: 소유권이전 (신기봉)

* 2022-12-02: 근저당권 (이미옥, 105,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-05-23: 주택임차권 (김영선) - 말소

* 2026-02-10: 강제경매 (주택도시보증공사, 214,500,000원) - 본 건 경매 개시

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 214,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-13

* 확정일자: 2021-04-08

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 7월 7일 거래된 44.5㎡ 면적의 북한산드림빌(2015년 건축)이 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 449만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적 44.88㎡를 감안할 때, 유사 거래 사례를 기준으로 산정 시 약 201,750,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 248,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 지하철 화계역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (단, 현재 등기부상 임차인의 대항력은 없으며, 말소 예정임.)

감정평가액이 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 목적으로 거래 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 인근에 자리하여 입지 조건은 양호합니다.

건축 연도(2013년)가 비교적 최근이며, 전용면적 44.88㎡의 적절한 크기를 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로 면밀한 시세 분석을 통한 입찰가 결정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 입지

* 비교적 최신 연식의 건물

* 경매 완료 시 권리상 하자 없는 깨끗한 등기 상태 확보 가능

* 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 관심 대상

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건은 약 200,000,000원 내외로 거래되었습니다.

본 건은 감정가가 248,000,000원으로 시세 대비 높은 편이나, 권리상 인수 부담이 없고 최근 시장 상황을 고려할 때,

안정적인 입찰을 위해서는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.