나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70310 [1] 경기도 포천시 영북면 산정리 461-1 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "한화리조트 산정호수" 남동측 인근에 위치하며 주위는 산정호수 주변으로 형성된 까페, 식당 등 근린생활시설 및 펜션, 연수원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) = 평탄한 부정형의 토지로서 지목 '대' 현황 '상업나지' 상태임 기호(2) = 평탄한 사다리형의 토지로서 지목 '잡종지' 현황 '상업나지' 상태임 기호(6) = 평탄한 사다리형의 토지로서 지목 '답' 현황 '잡종지' 상태임 기호(7) = 평탄한 부정형의 토지로서 지목 '잡종지' 현황 '상업용 건부지' 상태임 기호(8) = 평탄한 부정형의 토지로서 지목 '대' 현황 '상업나지' 상태임

인접 도로상태

본건 북측의 2차선 포장도로와 연계하여 소규모 교량(폭 약 5~6미터 내외)을 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(호현천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(호현천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(6) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(호현천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 기호(7) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(호현천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 기호(8) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 평가 제시외 이동식 컨테이너 수동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 캐이.스판지붕 3층으로 (사용승인일: 1995.01.27) 외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

청소년시설(생활관, 지도자 숙소, 휴게실, 화장실, 강당, 식당, 보일러실 등)로 이용 하다가 현재는 장기간 운영하지 않아 건물상태가 다소 불량함.

설비내역

급배수, 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 소재함 (후첨 '지적도' 및 '사진용지' 참조바랍니다.)

공부와의 차이

본건 건물 중 기호(4), (5) 건물은 조사일 현재 철거하여 멸실 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70310 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 영북면 산정리 461-1

* 용도: 수련시설 (현재 장기간 미운영)

* 감정가: 4,482,852,000원

* 토지면적: 7,238.00㎡ (약 2,189.38평)

* 건물면적: 3,113.80㎡ (약 942.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더블유엔2212유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 토지 지상에 소재하였던 건물들은 철거되어 멸실된 상태임. 3. 본건 토지 지상에 소재하는 바닥포장, 담장, 수목, 조경시설은 토지에 포함하여 평가. 4. 인접도로 상태는 감정평가서 참조.

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2. 입지조건

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* 위치및주위환경: 본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "한화리조트 산정호수" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 산정호수 주변으로 형성된 카페, 식당 등 근린생활시설 및 펜션, 연수원 등이 소재하는 지역임. 산정호수는 1925년 관개용 저수지로 만들어진 인공호이며, 북쪽의 명성산, 남쪽의 관음산 등으로 둘러싸여 자연경관이 수려함. 현재 산정호수 일원은 체험형 관광시설 도입 등 대규모 관광 개발 사업이 추진 중임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 서울에서 약 72km 거리에 위치하며 교통이 편리함.

* 인접도로상태: 본건 북측의 2차선 포장도로와 연계하여 소규모 교량(폭 약 5~6미터 내외)을 통하여 출입 가능함.

* 토지이용계획및제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(북부지역)

* 가축사육제한구역 (일부 제한: 닭, 돼지, 오리, 메추리, 개 제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 소하천예정지(호현천)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에관한허가구역

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3. 권리분석

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* 등기부요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 9월 17일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(3,252,000,000원)임. 이후 접수된 가압류, 지분압류 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물 등기부상에서도 동일한 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 2026년 2월 10일 접수된 더블유엔2212유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정(2,470,311,996원)은 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액은 토지 기준 3,352,667,200원, 건물 기준 3,252,000,000원임.

* 임차인현황:

* 김 (전입일자: 2024-03-26, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 이 (전입일자: 2011-09-01, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음) - 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 인수 금액 또는 협의가 필요할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

* 이 (전입일자: 2017-11-16, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 정 (전입일자: 2017-12-21, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 최 (전입일자: 2025-01-17, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원.

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4. 상권분석

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* 주변개발현황: 본건 소재지는 산정호수 관광지 인근으로, 관광객 및 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 산정호수는 다양한 체험형 관광시설 개발 및 생태관광지 조성 사업이 추진되고 있어 지속적인 관광객 유입이 예상됩니다.

* 시설이용률: 현재 본건 건물은 장기간 운영되지 않아 상태가 불량한 것으로 파악되나, 과거 청소년 시설로 이용되었던 점을 고려할 때, 적절한 리모델링 및 운영 계획 수립 시 재활용 가능성이 있습니다.

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5. 생활정보

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* 주변편의시설: 산정호수 관광지 내 편의시설(관광지 내 상점, 식당, 카페 등) 이용이 용이하며, 인근 영북면 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 접근도 가능합니다.

* 주변교육시설: 해당 지역은 주로 관광 및 숙박 시설 위주로 개발되어 있으며, 인근 영북면 소재지에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 주변환경: 산정호수를 중심으로 명성산, 관음산 등으로 둘러싸여 자연경관이 우수하며, 쾌적한 환경을 제공합니다.

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6. 잠재적리스크

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* 권리관계: 유동화물건이며 공동담보로 설정되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 담보 설정 가능성 등 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 임차인리스크: 대항력 있는 임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 시 발생할 수 있는 보증금 또는 기타 비용에 대한 확인 및 협의가 필수적입니다.

* 건물상태: 건물이 장기간 운영되지 않아 상태가 불량하며, 일부 건물은 철거/멸실된 상태이므로 대규모 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지 등 각종 개발 제한 사항이 존재하여 향후 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 기타고려사항: 이동식 컨테이너 등 제시외 물건 및 토지에 포함 평가된 바닥포장, 담장, 수목, 조경시설 등은 매각 후 처리 방안을 고려해야 합니다. 포천시 영중면 일대에 폐기물처리시설 등이 입지한 사례가 있으나, 본건 소재지인 영북면 산정리 일대는 관광지 특성상 혐오시설이 직접적으로 부각되는 정보는 검색되지 않았습니다.

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7. 종합의견

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본건은 경기도 포천시 산정호수 인근에 위치한 대규모 수련시설 부지 및 건물입니다. 뛰어난 자연환경과 관광지 인접성을 가지고 있어 잠재적인 가치가 높으나, 장기간 미운영으로 인한 건물 노후화, 복잡한 권리관계, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석, 사업 계획 수립을 통해 활용 방안을 모색해야 할 물건입니다.

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8. 투자포인트

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* 산정호수 관광지 인근의 탁월한 입지 조건.

* 대규모 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (관광, 숙박, 휴양 시설 등).

* 지속적인 관광객 유입이 예상되는 지역 특성.

* 현재 감정가 대비 저평가 가능성 (리모델링 및 운영 정상화 시).

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9. 예상입찰가

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본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 4,482,852,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 건물 상태, 리모델링 비용, 대항력 있는 임차인 관련 추가 비용 발생 가능성, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠정적인 수치이며 현장 조사 및 추가 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 3,137,996,400원 ~ 3,586,281,600원)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.