나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10278 [1] 서울특별시 강북구 번동 436-3 서희스타빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 '수송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 중 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2016.10.12) 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10278 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 436-3 서희스타빌 제6층 제602호 (신주소: 서울특별시 강북구 덕릉로40나길 17-6 (번동))

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 353,000,000원 (삼억 오천삼백만원)

건축일자: 2016년 10월 12일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 6층 건물 중 제6층 제602호

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지 지분: 31.3㎡ (약 9.47평)

건물 전용 면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

건물 지분: 56.69㎡ (약 17.15평)

건물 전체 대지 면적: 294.5㎡ (본건 지분 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 '수송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 필지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 공유자 이전, 소유권 이전(매매)이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 2월 20일 접수된 강북구(서울특별시)의 압류입니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 2월 9일 강제경매를 신청하였으며, 채권액은 320,000,000원입니다.

과거 서재호 명의의 주택임차권(320,000,000원) 등기가 존재했으나, 등기부상 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (서재호)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-04-22

배당신고일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었음.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 분석상 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '선순위임차권' 관련 특이사항이 명시되어 있어, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 번동 지역의 빌라/다세대 주택으로, 본건과 건축 연도, 유형에서 일부 차이가 있습니다.

* 한아름하이츠빌라 (1993년식, 39.69㎡): 2026년 6월 1억 8,800만원

* 진영2 (1990년식, 30.36㎡): 2026년 6월 1억 3,900만원

* 월드빌리지A동 (2014년식, 56㎡): 2026년 6월 3억 9,000만원

4.2. 시세 동향

본건은 2016년식 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되었습니다. 유사 면적(56㎡)의 2014년식 다세대 주택이 3.9억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(3.53억원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 '수송초등학교' 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주요 설비

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 불확실성

'선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 실제 인수되는 권리가 있는지, 혹은 HUG 관련 채무 외 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 등기부상 해당 임차권은 말소되었으나, 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 진행이나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

7. 종합 의견

본건은 2016년 건축된 서희스타빌 내 도시형생활주택으로, 강북구 번동 지역에서 비교적 신축에 속하는 물건입니다. 수송초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역 내에서 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 특이사항으로 '선순위임차권' 언급 및 HUG 관련 내용이 있으나, 등기부상 말소된 권리가 다수 있어 실제 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 이 부분은 반드시 추가적인 법률 검토를 통해 명확히 해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 신축 연도를 고려하면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년)에 해당하는 도시형생활주택으로 희소성 있음.

* 강북구 번동 지역 내에서 교육 시설 접근성이 있는 주거지.

* 권리관계 확인 후 인수되는 부담이 없을 경우, 실거주 또는 투자 목적 모두 고려 가능.

* 지역 개발 또는 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 353,000,000원

* 인수되는 권리: 0원 (현재 파악된 정보 기준)

* 시세 비교: 인근 유사 면적 신축 빌라(2014년식, 56㎡) 3.9억원 실거래 사례 존재. 본건 감정가(3.53억원)는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 리스크 고려: '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등 불확실성 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

현장 확인 및 권리관계 최종 검토 후, 3억 2천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 권리관계, 현장 상태, 미납 관리비, 세금 등 추가적인 조사와 법률 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.