나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10268 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "효문중학교" 동측 근거리에 위치며 주위는 단독주택 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의 도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제503호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규 모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9. 10.~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.04.07일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임10328)으로 2023.05.02일자 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10268 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

건물면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 효문중학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

토지는 가장형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 10월 10일자 서울북부지방법원의 가압류 결정(2024카단24198)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑3 (가압류): 김미현 외 1명, 100,000,000원

* 갑4 (강제경매): 주택도시보증공사, 291,000,000원

* 을3 (주택임차권): 이상민, 291,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기사항전부증명서상 2023년 5월 2일자로 주택임차권이 등재되어 있으나, 등기부요약상 말소 예정이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금 291,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 채권액은 391,000,000원 (가압류 100,000,000원 + 강제경매 291,000,000원)입니다.

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1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래: 26.51㎡ (약 8.02평), 155,000,000원 (2012년식, 2층) - 제곱미터당 약 584.7만원

* 2026년 7월 4일 거래: 63.29㎡ (약 19.15평), 265,000,000원 (2000년식, 1층) - 제곱미터당 약 418.7만원

* 2026년 7월 1일 거래: 36.54㎡ (약 11.05평), 146,000,000원 (1991년식, 1층) - 제곱미터당 약 399.6만원

본건은 2020년 건축된 42.88㎡ (약 12.97평) 면적의 다세대주택입니다.

최신 건축 연도인 2012년식 거래 사례(26.51㎡, 155,000,000원)를 기준으로 평당 약 1,929만원이 형성되어 있습니다.

본건은 해당 사례보다 건축 연도가 더 최신(2020년식)임을 감안할 때, 면적당 가격은 580만원 이상으로 산정될 수 있습니다.

이러한 시장 가격과 본건의 감정가(292,000,000원, 제곱미터당 약 680.9만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 257,000,000원에서 270,000,000원 사이로 추정됩니다.

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1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 효문중학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 일반 주택지대로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 등기부상 HUG의 강제경매 신청 건이나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차권이 말소 대상이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 도봉구 쌍문동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

등기부등본상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 가장 큰 장점입니다.

주변 시세 대비 건축 연도가 최신이므로 가격 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 일부 제한사항은 고려해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 건축으로 비교적 최신 건물입니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 291,000,000원을 인수하지 않아 투자 부담이 적습니다.

* 입지: 주거지로서의 기본적인 편의시설 및 교통 환경이 갖춰져 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

위에서 분석한 시장 가격, 감정가, 그리고 임차인 보증금 미인수 조건 등을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안합니다.

이는 보증금 인수 부담이 없고, 시장 가격 대비 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.