나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10221 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-55 한강에스-클래스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "숭미초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 구분건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임. 완경사지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하여 본건까지 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 460-55, 쌍문동 460-56 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024.9.10 ~2029.9.9)(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 도봉구 쌍문동 460-55 한강에스-클래스 제5층 제501호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10221 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-55 한강에스-클래스 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

건물면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕

건물 층수: 총 5층 중 5층

준공 연도: 2017년 3월 10일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "숭미초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하여 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사입니다. 말소기준권리는 2020년 2월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권액 138,600,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 173,121,310원입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않으나, 세부적인 권리관계는 등기사항전부증명서 및 법원 비고란을 통해 재확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상입니다. 임대차 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있어 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

주변은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. "숭미초등학교"가 인근에 위치하여 학군이 양호하며, 지역 내 소규모 정비 사업 가능성을 내포한 "소규모주택정비 관리지역"으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적의 다세대주택이 2026년 7월 14,600만원에 거래된 사례가 있습니다 (36.54㎡ 기준, 약 399만원/㎡). 본건과 유사한 면적(35㎡)을 고려하면 1억 3천만원대 수준을 예상할 수 있으나, 토지 지분 및 향후 개발 가능성 등을 감안한 감정가(232,000,000원)는 높은 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 숭미초등학교 인근

* 교통: 버스정류장 인접

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 밀집 지역

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리. 상업시설 등은 추가적인 조사를 통해 확인 필요.

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임대차 관계가 미상으로, 점유자와의 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 따른 거래 제한이 있을 수 있습니다.

* 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설이 있는지 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. "숭미초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, "소규모주택정비 관리지역"으로 지정되어 향후 재개발 등 지역 정비 사업을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 정보 미상에 따른 명도 리스크는 존재합니다. 감정가는 유사 면적 실거래가 대비 높게 책정되었으나, 이는 토지 지분 및 향후 개발 가능성을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 2017년 사용승인으로 인한 건물 노후도 낮음 및 유지보수 용이

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접으로 인한 수요 확보

* 일괄 매각을 통한 토지 지분 확보로 향후 개발 이점

1.9. 예상 입찰가

감정가 232,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례 및 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 86% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 동향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.