나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10176 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 오피스텔동 제9층 제923호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 "답십리역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "답십리역", 2호선 "신답역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물내 제9층 제923호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔), 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측 및 북동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10176 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 오피스텔동 제9층 제923호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

건물면적: 20.62㎡ (약 6.24평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 소재하며, 지하철 5호선 '답십리역' 북서측 인근에 위치합니다.

인근에 지하철 2호선 '신답역'도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 단독주택, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인접 토지는 남서측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

주거 환경으로서는 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 16일자 성동세무서장의 압류입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 160,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

* 전입일자(사업일자)는 2022년 6월 14일, 확정일자는 2022년 5월 23일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

등기부상 을1 주택임차권(이화진)은 말소된 것으로 확인됩니다.

특이사항으로 '선순위임차권, HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있으나, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원 조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 지하철역과 인접한 역세권 오피스텔 밀집 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

오피스텔 및 상가 등의 복합 용도로 개발되어 지역 상권의 활성화가 기대됩니다.

인근 편의시설로는 쇼핑몰, 병원, 은행 등이 있으며, 도보로 접근 가능한 거리 내에 위치할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 21층 건물이며, 본건은 그 중 9층에 위치합니다.

준공연도는 2015년으로 비교적 신축에 속합니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 지하철역 및 버스 정류장이 소재하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성은 양호한 편입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 물건 자체나 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

'선순위임차권, HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 존재하나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없으며 인수할 보증금 또한 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, HUG와의 계약 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

부동산 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 특정 조건에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 상태일 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 답십리역 인근의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통망과 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG 관련 특이사항은 명확히 파악하여 추가적인 리스크를 관리할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

지하철 5호선 답십리역 역세권으로 풍부한 유동인구와 교통 편의성 확보.

20. 62㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

낙찰 후 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 투자 비용 산정 가능.

주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(20.62㎡)의 거래 사례는 120,000,000원(6층) 및 125,000,000원(19층)입니다.

본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

현 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 산정합니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 낙찰가 기준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.