나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10203 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 165-22 삼성파크빌8차 가동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재‘숭덕초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선'정릉역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 본건 호가 소재한 '가'동은 인접한 '나'동과 건물 내부가 연결되어 있음. 3. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 서울북부지방법원 2026타경10203 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 것입니다. 채권자는 홍OO이며, 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 물건 정보

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 165-22 삼성파크빌8차 가동 제4층 제403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 259,000,000원

* 토지 면적: 24.54㎡ (약 7.42평)

* 건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 삼성파크빌8차 가동

* 준공일: 2020년 5월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 층: 지상 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '숭덕초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 '정릉역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 3월 18일자 안산세무서장의 압류(갑3)입니다. 이 날짜 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 낙찰로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 홍

* 보증금: 239,000,000원

* 전입일자: 2020년 9월 3일

* 확정일자: 2020년 7월 8일

* 대항력: 있음

* 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인 홍 의 보증금 239,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다. 채권자 홍OO와 임차인 홍 의 이름이 동일한 점은 특이사항이나, 등기부상 인수 의무는 명확합니다.

3.3. 기타 권리관계

본건에는 소유권 보존, 공유자 전원 지분 이전, 다수의 압류 및 가압류, 강제 경매 개시 결정 등 다수 권리가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후의 권리이므로 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근(2026년 5월) 주변 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 한은빌라 (1986년식, 38.76㎡): 118,000,000원

* 삼성홈타운 (2004년식, 53.22㎡, 4층): 140,000,000원

* 건일테크빌 (2002년식, 55.68㎡, 4층): 234,000,000원

본건(29.98㎡)과 면적이 유사한 실거래 사례를 찾기 어렵지만, 건일테크빌(55.68㎡)의 실거래가 234,000,000원과 비교 시, 면적 대비 본건의 감정가 259,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 면적이 약 9.07평으로, 감정가는 259,000,000원입니다. 이는 주변 유사 연식 및 지역의 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 평당 가격이 높은 편에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

본건은 '숭덕초등학교' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 환경

건축물대장상 용도는 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경을 제공합니다. '삼성파크빌8차' 가동은 인접한 '나'동과 내부가 연결되어 있다는 특이사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 239,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 절차에서 배당을 통해 모두 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

6.2. 법규 및 행정상 리스크

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용받고 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건물은 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 약 6년이 경과되었습니다. 별도 심각한 노후화 언급은 없으나, 도시형생활주택의 특성상 주기적인 관리가 중요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 서울 성북구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있으며, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다양한 법규상 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 서울 성북구 내 입지

* 2020년 준공의 신축급 건물

* 우이신설선 정릉역 이용 편리

* 숭덕초등학교 인근

8.2. 단점

* 239,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담 (최대 리스크)

* 감정가 대비 주변 실거래가 의 괴리 가능성

* 다양한 토지이용계획 규제

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 유사 물건의 실거래가를 분석했을 때, 본건과 유사 면적(약 9.07평)의 건물 가치는 보수적으로 약 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 총 인수 보증금 고려

인수해야 할 임차인 보증금은 239,000,000원입니다. 이를 포함한 총 예상 부담액은 최소 369,000,000원(보수적 건물 가치 130,000,000원 + 인수 보증금 239,000,000원) 이상이 됩니다.

현재 감정가(259,000,000원)로는 인수 보증금조차 충당되지 않습니다. 따라서 입찰가는 임차인 보증금을 제외한 순수 건물 가치에 대해 경쟁력 있는 가격으로 산정해야 합니다.

건물 가치 추정치(130,000,000원)의 70~80% 수준을 입찰 희망가로 설정하는 것을 권장합니다.

* 130,000,000원 * 0.7 ≈ 91,000,000원

* 130,000,000원 * 0.8 ≈ 104,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 향후 시장 가치 대비 과도하지 않은지 면밀히 검토 후 결정해야 합니다.

* 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 제공된 데이터 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.