나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10158 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 290-3 아이에스도시형생활주택 103동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "장안중학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남측으로 상봉역(지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선), 남동측으로 망우역(지하철 경춘선, 경의중앙선), 북서측으로 중화역(지하철 7호선) 이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인:2012.09.11.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방1, 화장실1, 거실1 등)으로 이용중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조 요망)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

290-3, 290-12, 290-14 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임. 2.본건 일련번호(가)는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하며, 목측 및 건축물현황도 등에 의거하여 개략적으로 면적을 산출하였으므로 경매진행시 정확한 면적의 확인은 측량이 필요하며, 구조·용재·시공 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였으므로, 경매 진행시 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부 등은 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10158 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 290-3 아이에스도시형생활주택 103동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 336,860,000원

토지면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

건물면적: 51.32㎡ (약 15.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "장안중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 남측으로 상봉역(지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선), 남동측으로 망우역(지하철 경춘선, 경의중앙선), 북서측으로 중화역(지하철 7호선)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사입니다.

주요 권리사항으로는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번으로 2023년 7월 26일 접수된 주택임차권(권리자: 장다흰, 금액: 250,000,000원)이 말소되지 않고 인수되는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황상 임차인은 장다흰이며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 7월 9일, 확정일자 2021년 6월 17일입니다. 대항력이 있습니다.

물건명세서 상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 주택임차권이 명시되어 있으며, 대항력 있는 임차인으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분을 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수' 및 물건명세서의 내용을 종합할 때, 임차인의 보증금 250,000,000원에 대한 부담 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 단지("IS도시형생활주택", 2008년 준공) 내 유사 면적(전용면적 62.78㎡, 약 18.98평)의 물건이 2026년 5월 4일 350,000,000원에 거래되었습니다.

평당 가격으로 환산 시 약 18,440,000원 수준입니다.

본건 건물면적(51.32㎡, 약 15.52평)과 비교 시, 감정가(336,860,000원)는 최근 실거래가와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

주변의 다른 다세대주택(삼보리치빌, TheH중화3차)의 최근 거래 사례(2026년 7월)들은 260,000,000원 ~ 275,000,000원 수준으로, 해당 물건은 비교적 넓은 면적과 유사한 시기에 거래된 사례를 참고하여 가치를 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 2개, 주방 1개, 화장실 1개, 거실 1개 등으로 내부 구조가 구성되어 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

인접 도로상태는 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

단지 내 또는 주변에 근린생활시설, 학교, 대중교통 시설 등이 있어 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 250,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 할 가능성입니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 6.00㎡가 포함되어 있어, 해당 부분의 현황 및 법적 문제(무허가 여부 등)를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등에 해당하여 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준입니다. 최근 동일 단지 내 유사 물건의 실거래 사례가 있어 시세 파악에 도움이 되나, 감정가 대비 높은 수준의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 제시외 건물 포함 및 토지 이용 제한 또한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 도심 입지: 서울특별시 중랑구에 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

* 교통 편의성: 지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선 이용이 가능한 역세권에 인접하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 단지 내 시세 반영: 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악 및 향후 가치 예측에 참고가 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 336,860,000원입니다. 동일 단지 내 2026년 5월 거래된 62.78㎡ 물건이 350,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

하지만, 250,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담이 존재하므로, 실제 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액을 신중히 고려해야 합니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 269,000,000원에서 286,000,000원 사이를 제안합니다.

임차 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 최종 확인이 최우선이며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.