나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10130 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "4.19민주묘지역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단 독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이 용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제202호로서 외벽 : 석재 및 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합),,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.05.11일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임10443)으로 2023.05.31일자 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 서울특별시 강북구 우이동 73-98번지 소재 청솔빌라 제202호이며, 새로운 주소는 서울특별시 강북구 삼양로139가길 15 (우이동)입니다. 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 전유 면적은 37.33㎡ (약 11.3평)이며, 토지 지분 면적은 36.44㎡ (약 11.0평)입니다. 건물은 2020년 6월 4일 사용 승인되었습니다.

1.2. 경매 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10130 (1)이며, 감정평가액은 358,000,000원입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "4.19민주묘지역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 세장형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역(4.19 민주묘지역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이형식 (2020-06-17)

* 소유권 이전: 조만성 (2021-05-06)

* 주택 임차권: 김 (2023-05-31 등재, 보증금 305,000,000원, 전입 2021-05-03, 확정 2021-03-17)

* 말소기준 권리: 압류 (강북구, 2022-12-19)

* 기타 권리: 압류 (국민건강보험공단, 2023-11-01), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-20, 305,000,000원)

등기부 채권 총액은 305,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 주택도시보증공사(김 ) 명의의 주택임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-03

* 확정일자: 2021-03-17

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 특이사항: 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분에 대하여 말소되지 아니합니다.

3.3. 권리 인수 여부

을구 3번의 주택임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. (보증금 305,000,000원)

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 상점들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 4.19 민주묘지역 인근으로, 지역적 특성을 고려할 때 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변에 혐오시설은 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본건은 "4.19민주묘지역" 인근에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 버스 정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 현장 확인 필요)

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 305,000,000원입니다. 법원 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 법규상 리스크

* 고도지구 (20m 이하, 완화 시 28m 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

이러한 용도 및 개발 제한 사항들은 향후 재건축, 증축, 대수선 등 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대중교통 접근성이 양호하고 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 305,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 인수해야 하는 상당한 권리상 리스크가 존재합니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 크게 높일 수 있으므로, 임차인의 배당 현황 및 예상 배당표를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 교통이 편리한 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 다세대주택으로서 향후 재건축 또는 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 본건의 감정가는 358,000,000원이지만, 최근 주변 시세(유사 면적 200,000,000원 ~ 378,000,000원)를 고려할 때, 실제 시장 가치는 변동될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 만약 임차인의 보증금 305,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제된다는 전제 하에, 본건의 감정가(358,000,000원)와 최근 유사 면적 매매 사례(약 200,000,000원 ~ 260,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액 변제가 확실하다는 가정 하에, 예상 입찰가는 250,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 배당표와 임차인과의 협상 여부 등을 최신 정보로 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 발생할 경우, 총 투자 비용이 감정가나 시장 시세보다 훨씬 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.