나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10167 [1] 서울특별시 강북구 번동 418-3 효성네오인텔리안 제1층 제117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수유역(지하철4호선)" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수유역,지하철4호선)이 위치하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

2005년 4월 1일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물내 제1층 117호로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

현황 일반음식점(점포명 : 마늘과 올리브)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 28m, 남동측으로 악4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10167 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 418-3 효성네오인텔리안 제1층 제117호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도는 공동주택이나, 현황 일반음식점으로 이용 중)

감정가: 1,000,000,000원

토지면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

토지지분: 11.01㎡ (약 3.33평)

건물면적: 65.31㎡ (약 19.76평)

건물지분: 65.31㎡ (약 19.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김민식 (임의경매 개시결정 등기 기준)

특이사항: 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치 (공동주택 vs 일반음식점)

주의사항: 명도 협의 필요 가능성, 용도 불일치 관련 확인 필요

특수물건정보: 없음

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수유역(지하철 4호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집한 일반상업지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2015년 4월 7일 접수된 삼양신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이후 등기된 근저당권(을2, 을3) 및 임의경매개시결정(갑10)은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 688,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김영현

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023년 11월 20일

* 확정일자: 2023년 11월 20일

* 배당신고일자: 2026년 2월 25일

* 대항력: 없음 (제공된 정보에 의거하여 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 3.인수 권리 및 보증금

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 경매 절차 진행 시 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.업종 및 이용 현황

현재 본건은 일반음식점(점포명: 마늘과 올리브)으로 이용 중에 있습니다.

1.4. 2.주변 상업 시설

본건은 지하철 수유역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 2.교육/의료 시설

제공된 정보상으로는 구체적인 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 없으나, 수유역 역세권임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 진행 시 점유자와의 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.물리적/법적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장 상 주요 용도는 '공동주택'이나, 현재 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 제재 또는 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 지역 내 가로구역별 최고높이 제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등의 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접합: 북서측 28m 도로와 접하나, 남동측은 4m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동, 수유역 초역세권 상가로, 교통 편리성과 상업적 입지가 우수합니다. 2005년에 사용승인된 건물로 연식은 있으나 철골철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다. 현재 일반음식점으로 영업 중이며, 즉시 수익 창출이 가능한 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 기관에 대한 상세한 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수유역 역세권의 핵심 상업 지역에 위치하여 높은 유동인구 및 접근성 확보.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없음.

* 현재 영업 중인 상가로, 명도 협의 시 즉각적인 임대 수익 발생 가능.

* 지역 내 주요 도로와 인접하여 상업 시설로서의 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,000,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정되어야 합니다. 다만, 정확한 시세, 주변 유사 물건 낙찰가율, 본건의 용도 불일치 리스크 해소 방안, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 도출하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.