나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10103 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ‘면목역(지하철 7호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '면목역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2020.07.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2026. 2. 17.~2031. 2. 16), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10103 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 제6층 제602호

건물명: 더힐탑유앤아이

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 7월 15일

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 및 구성

토지면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

토지 지분: 21.0824㎡ (약 6.38평)

건물면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

건물 지분: 29.71㎡ (약 8.99평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 377,000,000원 (3억 7700만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ‘면목역(지하철 7호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ‘면목역’이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 등기부등본상 소유권 보존 등기 이후 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매가 개시된 상태입니다. 등기부채권 총액은 925,000,000원입니다. 을구에 기재된 박중호 명의의 주택임차권(385,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 압류 및 가압류 내역도 모두 말소된 상태로, 현재 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박서은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박중호)

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-04

확정일자: 2020-10-20

배당신고일자: 2023-01-09

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 본 경매의 채권자이기도 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 더힐탑유앤아이 건물 내(지번 385-8) 26.92㎡(약 8.14평) 물건이 2026년 7월 1일 34,280만원에, 19.68㎡(약 5.95평) 물건이 2026년 7월 1일 25,899만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,270만원에서 1,315만원 수준입니다. 본건의 감정가 377,000,000원은 건물면적 29.71㎡(약 8.99평) 기준 평당 약 4,193만원(총액 기준 평당 약 1,269만원)으로, 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 7호선 면목역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

건축물대장상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 대부분의 권리가 말소 처리되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

제시된 임차인 중 박서은님은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차권 역시 등기부상 말소 처리되었으며, HUG가 본 경매의 채권자이므로 낙찰 후 인수할 임차인의 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

'HUG 인수조건 변경' 사항은 HUG의 채권 회수 방식이나 보증 관련 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 HUG가 채권자인 본 경매와 관련하여 복잡한 계약 구조나 이전 조건이 있었을 가능성을 내포하므로, 입찰 전 HUG의 관련 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 자체의 위험은 낮습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 추가적인 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권(지하철 7호선 면목역 인근)의 편리한 교통 환경.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대.

* 대부분의 권리관계가 말소되어 인수되는 부담이 적음.

* 최근 실거래가 및 감정가가 시장 가격과 부합하여 안정적인 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 377,000,000원이며, 주변 유사 물건의 실거래가 및 HUG 채권액(385,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 385,000,000원에서 400,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 채권자로서의 HUG의 존재를 감안할 때, HUG의 회수 의지를 고려하여 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 따라서, 현재 시점에서 예상 입찰가는 385,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.