나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경31 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 798 청량리역한양수자인그라시엘 102동 제21층 제2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동"청량리역"남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 55층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경31 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 798 청량리역한양수자인그라시엘 102동 제21층 제2102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,760,000,000원

* 토지 면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

* 토지 지분: 11.8586㎡ (약 3.59평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협은행

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 동대문구 용두동 "청량리역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(청량리역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 55층 건물 중 제21층 제2102호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m)에 접하고 중로2류(폭 15~20m)와 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 시장정비구역, 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 건축선 규제도 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 4일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (을1, 농협은행주식회사, 2023.12.04.)

* 가압류 (갑4, 하혜영외 3명, 2025.06.13.)

* 가압류 (갑5, 한정민, 2025.09.02.)

* 압류 (갑6, 동대문구(서울특별시, 2026.01.16.)

* 임의경매개시결정 (갑7, 농협은행, 2026.02.10.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 2월 16일

* 배당신고일자: 2026년 4월 17일

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의사항: 본 물건에는 최병두 임차인이 존재하나, 법적으로 대항력이 없는 것으로 파악되므로 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 용두동 및 인근 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통 환경: 청량리역을 중심으로 형성된 교통의 요지로, 지하철 1호선, 경의중앙선, ITX-청춘, KTX 강릉선 등 다양한 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 상업 시설: 청량리역 인근에 롯데백화점, 롯데마트, CGV, 경동시장 등 대규모 상업 시설과 다양한 편의 시설이 집중되어 있어 쇼핑, 문화, 여가 생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 존재하지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 청량리역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 이를 통해 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다. 다양한 광역 교통망 이용 또한 가능합니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원(가톨릭대학교 서울성심병원 등) 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: 용두초등학교, 동대문중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 양호합니다.

* 의료 시설: 가톨릭대학교 서울성심병원 등 종합병원 및 다양한 의원이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 본 물건이 위치한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 도시 개발 사업 진행에 따른 지역 가치 상승 가능성을 내포하지만, 동시에 개발 계획 변경이나 사업 지연 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제약: 일반상업지역, 제2/3종 일반주거지역 혼재, 중로2류 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 규제 등 다양한 법규 및 규제로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인 (기타사항): 비록 임차인 최병두 씨의 정보가 기재되어 있고 대항력이 없다고 명시되었으나, '기타참고사항'에 "임대관계 미상"으로 기재된 점은 추가 확인이 필요한 부분일 수 있습니다. 다만, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 청량리역 초역세권에 위치한 55층 초고층 아파트인 "청량리역한양수자인그라시엘" 102동 21층에 소재한 84.97㎡(약 25.70평) 규모의 주택입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건이며, 재정비촉진지구라는 점은 향후 지역 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청량리역 복합 개발 및 교통 허브: GTX-B, GTX-C 노선 개통 예정 등 교통망 확충과 함께 청량리역 일대가 대규모 복합 개발이 예정되어 있어 향후 미래 가치 상승이 매우 기대되는 지역입니다.

* 탁월한 생활 인프라: 서울 도심 접근성이 우수하며, 주변의 롯데백화점, 롯데마트, 대학병원 등 풍부한 생활 편의시설과 문화 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 신축 고층 아파트: 2018년 준공된 신축 아파트로, 현대적인 시설과 편리한 주거 환경을 제공합니다. 21층 고층으로 개방감과 조망이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하거나, 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등 신뢰할 수 있는 기관의 최신 데이터를 참고하여 충분한 시세 조사를 진행하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 1,760,000,000원을 기준으로 시장 가격을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.