나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10031 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 714-1 산내들빌라트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문2동 주민센터" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 "공동주택 및 근린생활시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 막다른 도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 등기사항전부증명서 표제부의 4층 면적(92.36㎡)과 집합건축물대장(표제부)의 4층 면적(92.63㎡)이 다소 상이함. - 본건은 내부확인이 곤란한 상태였으며, 건축물대장의 도면과 외부관찰 등에 의거하여 내부구조도를 작성하여 내부 등은 실제 상황과 상이할 수 있으므로 경매 참여 및 진행시 유의바람.

물건 비고

특별매각조건있음(신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금
반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10031 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 714-1 산내들빌라트 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

건물면적: 41.64㎡ (약 12.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문2동 주민센터" 북동측에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 수준입니다.

2.3. 도로 상황

북측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 막다른 도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

소유권보존: 홍병서 (2010.03.31)

소유권이전: 김종걸 (2011.01.06)

소유권이전: 중국인 (2020.10.07)

주택임차권: 박윤희 (2020.09.17, 198,000,000원, 말소)

가압류: 롯데카드 (2021.12.09, 11,300,873원, 말소) - 말소기준권리

압류: 도봉구 (2022.09.30, 말소)

가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2022.10.31, 10,163,981원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.08, 198,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황

*: 주택도시보증공사(박윤희)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-17

확정일자: 2020-09-17

배당신고일자: 2022-11-07

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리(롯데카드 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(박윤희)은 말소 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

총 219,464,854원

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 도봉구 쌍문동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 26.51㎡, 2층, 2012년식 다세대주택이 155,000,000원(약 585,000원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래: 전용면적 63.29㎡, 1층, 2000년식 다세대주택이 265,000,000원(약 418,708원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 36.54㎡, 1층, 1991년식 다세대주택이 146,000,000원(약 399,562원/㎡)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 41.64㎡(약 12.60평)으로, 건축 연도가 2010년경으로 추정됩니다. 비교 사례 중 2012년에 건축된 26.51㎡(약 8평) 주택이 15,500만원에 거래된 사례(약 58.5만원/㎡)를 참고하면, 본건의 면적과 건축 연도를 감안했을 때 시세는 약 24,300만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 감정가 23,200만원은 이러한 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에 "쌍문2동 주민센터"가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

인근에 숭미초등학교, 정의여중, 정의여고, 선덕중, 선덕고 등이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (관련 정보는 유튜브 검색 결과 기반)

5.3. 의료 시설

* 한일병원: 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 종합병원입니다. (출처:)

* 쌍문정형외과재활의학과의원: 서울특별시 도봉구 해등로 218, 204호, 304호 (쌍문동)에 위치하고 있습니다. (출처:)

* 정병원: 서울특별시 도봉구 도봉로 639 (쌍문동)에 위치하며, 내과, 신경과, 외과, 정형외과, 재활의학과 진료가 가능합니다. (출처:)

5.4. 잠재적 혐오 시설 유무

주변 반경 내에 직접적으로 언급된 혐오 시설(쓰레기 매립지, 화장장, 하수처리장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 대규모 도시 지역에서는 님비(NIMBY) 시설과의 거리 및 영향에 대한 일반적인 고려가 필요할 수 있습니다. (관련 정보는 검색 결과 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으므로, 계약 시 HUG(주택도시보증공사)의 관련 절차 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인이 곤란한 상태로, 건축물대장 도면과 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 현황과 현황 사이에 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 내부 확인 곤란으로 인한 실제와 도면 상의 차이는 별도로 유의해야 합니다.

6.3. 기타 참고사항

* 등기사항전부증명서 표제부의 4층 면적(92.36㎡)과 집합건축물대장(표제부)의 4층 면적이 다소 상이한 점이 있습니다. (본건 3층과는 직접적 관련 없음)

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 23,200만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적과 건축 연도를 고려할 때 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 내부 확인 곤란 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편이며, 교육 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도봉구 내 다세대주택으로, 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 권리분석 상 인수되는 특별한 권리나 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 감정가가 주변 시세와 부합하거나 다소 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란 상태를 고려하여, 현장 방문 시 신중한 접근이 필요하지만, 이를 통해 가격 협상력을 높일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점, 최근 거래 사례 및 일반적인 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 23,000만원에서 24,000만원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자들의 관심도, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.