나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10002 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 제근린생활시설씨동 제2층 제씨207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "외대앞역(지하철 1호선)" 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 "외대앞역(지하철 1호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 제근린생활시설씨동 제2층 제씨207호로서, (사용승인일 : 2021.08.27.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측의 왕복 4차선 포장도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(이문·휘경)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10002 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOO (경매 신청 채권자는 조은새마을금고)

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 제근린생활시설씨동 제2층 제씨207호

용도: 근린생활시설 (현재 공실)

건물 사용승인일: 2021년 8월 27일

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.78㎡ (약 6.59 평)

건물면적: 53.49㎡ (약 16.18 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 최저 입찰가

감정가: 905,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철 1호선 "외대앞역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 지하철 1호선 "외대앞역" 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 지하철 1호선 외대앞역 주변으로 다양한 상업 시설 및 음식점, 카페 등이 밀집해 있습니다. 투썸플레이스 등 24시간 카페도 운영 중이며, 재개발을 통해 상권이 개선되고 있습니다.

* 주거시설: 주변에 아파트, 오피스텔 단지가 다수 분포합니다.

* 문화/교육시설: 한국외국어대학교, 경희대학교, 한국예술종합학교가 인접해 있어 대학가 상권을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 재정비촉진지구 개발 과정에서 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 10일자 조은새마을금고의 근저당권 (을1, 768,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 요약상 갑6(가압류), 갑7(임의경매), 갑8(가압류)은 모두 말소(소멸) 예정입니다 [c:14].

3.3. 매각으로 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용 및 권리 여부는 확인 필요) [c:14].

* 현재 임차인 현황: 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채권액 (등기부채권 총액)

총 채권액은 889,638,627원입니다. 이는 주로 근저당권 및 가압류 채권으로 구성되어 있습니다 [c:14].

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 근린생활시설로, 현재는 공실 상태입니다. 건물은 2021년에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 지역 특성

해당 물건은 '이문·휘경 재정비촉진지구'에 속해 있으며, 이는 노후된 주거 및 상업 지역을 현대적인 신축 아파트 단지와 상업 시설로 재정비하는 대규모 도시 개발 사업 구역입니다. 재개발 완료 시 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2021년 8월 27일

* 내외부 마감: 외벽 석재 붙임, 창호 샷시 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트 등), 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다 [c:14].

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 내부 실사 시 임대차 관계 또는 점유 현황이 다를 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 내부 구조: '내부구조도'는 외부 관찰에 의거하였으므로, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있습니다 [c:14].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 잠재적 부담이 될 수 있습니다 [c:14].

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 주요 재정비촉진지구 내에 위치한 신축 상가 건물로, 외대앞역이라는 역세권 입지를 자랑합니다. 현재 공실 상태이나, 대규모 재개발 사업이 진행 중이거나 완료 단계에 있어 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대되는 투자 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정, 임대차 관계 미상, 지상권 존재 가능성 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 외대앞역 도보 거리로 교통이 편리합니다.

* 대규모 재개발 지역: 이문·휘경 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승이 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 활발한 상권 잠재력: 대학가 인근에 위치하며, 재개발을 통해 상권이 지속적으로 발전할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 905,000,000원입니다. 현재 권리 관계상 인수할 임차 보증금은 없으며, 재정비촉진지구로서의 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.