나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경21 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 16-448 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "길음역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 중 제1층 제101호건으로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 알루미늄 샷시창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 공부상 용도 제2종근린생활시설(제조업소)로 현황 상호 "햇살속으로(동네서점)" 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형의 토지로 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측방면으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단길 등에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소공원, 주차장 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건에 대한 위치확인 및 내부구조 등은 건축물 현황도 및 외부 관찰 등으로 확인한바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

물건 비고

지분 매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경21 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOO

감정가: 177,000,000원

작성일: 2026-05-22

2.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 16-448 제1층 제101호

토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

토지지분: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 94.37㎡ (약 28.55평)

건물지분: 18.874㎡ (약 5.71평)

용도: 제2종근린생활시설 (공부상 제조업소, 현황 동네서점)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 개발행위허가제한구역, 지분매각

주의사항: 지분 매각임

2.3. 평가 요약

감정평가서 요약에 따르면 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 중 제1층 제101호이며, 기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형의 토지로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 혼합 지역을 이루고 있습니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 4호선 "길음역"이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3.3. 도로 상황

본건 북측방면으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 2미터 내외의 계단길에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

4.2. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부채권 총액은 73,950,913원입니다.

말소기준 권리는 2024년 2월 16일 구리세무서장의 압류(갑6)입니다.

말소기준 권리 이후 설정된 권리(갑7, 갑8)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 특이사항으로는 소유권 보존 등기 이후 다수의 지분 이전(상속, 증여, 유류분반환, 매매) 및 압류, 가압류, 강제경매가 설정되었습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2024년 2월 16일자 구리세무서장의 압류입니다.

5. 상권분석

5.1. 현황 이용 및 업종

공부상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 현황은 "햇살속으로(동네서점)"이라는 상호로 운영 중입니다.

5.2. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트, 단독주택, 다세대 주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. "숭덕초등학교"가 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생 유동 인구의 접근성이 있습니다.

5.3. 개발 호재 (재개발)

돈암 제6구역 재개발정비사업이 진행 중이며, 본건 소유자인 주식회사 롤링베어는 조합원 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자로 분류되었습니다. 이에 따라 매수인은 조합원 지위를 승계받을 수 없으며, 향후 현금청산 절차를 따르게 됩니다. 돈암6구역은 2011년 정비구역으로 지정되었으며, 2026년 1월 분양신청 단계를 시작으로 사업이 진행 중입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

인근에 "숭덕초등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 매원초, 성신초, 고명중, 개운중, 성신여중, 성신여고, 고명외식고, 계성고 등이 있습니다.

6.2. 기타 편의시설

본건 주변으로 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

검색 결과 및 지도 데이터를 종합한 결과, 본건의 즉각적인 주변 지역에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재개발 관련 리스크 (현금청산)

본 건은 돈암 제6구역 재개발정비사업 구역 내에 위치하며, 소유자는 조합원 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자입니다. 매수인은 조합원 지위를 승계받을 수 없으며, 향후 감정평가에 따라 결정될 현금청산금액을 받거나, 사업 완료 후 재정착을 위한 별도의 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 이 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 소유권 상실의 위험이 존재합니다.

7.2. 지분 매각 리스크

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 전체 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 이는 향후 다른 지분권자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있으며, 재개발 사업 추진 시에도 전체 지분권자의 동의가 필요할 수 있습니다.

7.3. 법적 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 도로, 소공원, 주차장, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 정비구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등의 다양한 도시계획적 제한 및 규제를 받고 있습니다.

7.4. 소유권 불확실성

재개발 사업의 진행 과정 및 현금청산 절차에 따라 최종 소유권 취득 여부가 불확실할 수 있습니다. 매수인은 조합원 지위를 승계받지 못하므로, 추후 소유권 상실 가능성, 청산금액, 등기 관련 문제 등에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동의 재개발 구역 내에 위치한 근린생활시설 지분 경매 물건입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징은 돈암 제6구역 재개발 사업의 현금청산 대상자 지위에 있다는 점으로, 매수인은 조합원 지위 승계 불가 및 향후 현금청산 절차로 인해 소유권 취득에 상당한 불확실성을 안고 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인한 권리 관계의 복잡성도 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 향후 재개발 사업 완료 시 지역 가치 상승 가능성. (단, 현금청산 대상자 지위로 인한 위험성 상존)

* 현황 "햇살속으로(동네서점)"으로 이용 중으로, 기본적인 상가 임대 수익 창출 잠재력.

10. 예상 입찰가

감정가는 177,000,000원입니다.

본 물건은 지분 매각이며, 재개발 사업 관련 현금청산 대상자라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 조합원 지위 승계 불가, 현금청산 금액 미확정, 향후 소유권 확보의 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

따라서, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가 산정 및 전략 수립을 위해서는 추가적인 심층 분석 및 전문가와의 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.