나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경12 [1] 서울특별시 강북구 수유동 57-98 다옴 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공 동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 우이신설 경전철 화계역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 내벽 : 벽지, 타일 등. 바닥 : 목재무늬플라스틱 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 사다리형 평지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측,북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 57-98, 57-99,57-102 : 도시지역, 3종일반주거지역, 3종일반주거지역(입안), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최총확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률} , 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 수유동 57-100 : 도시지역, 3종일반주거지역, 3종일반주거지역(입안), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최총확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률} , 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31.).

공부와의 차이

베란다를 확장하여 주택(주방, 방 등/판넬조 등/ 약10.7㎡)으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경12 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 57-98 다옴 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 366,601,900원

토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

건물면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

건물 제시외면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건축년도: 2018년

건물규모: 총 6층 중 6층, 10세대 규모의 다세대주택(도시형생활주택)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북서측 인근에 소재합니다. 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 우이신설 경전철 화계역이 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

도로상태

본건 건물은 서측, 북측 및 동측으로 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 이승희 씨의 근저당권(150,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 본 경매 사건의 근거가 된 이승희 씨의 근저당권(100,000,000원, 2026-01-16 등기)도 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 강준호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자/확정일자: 2026년 02월 24일

* 배당신고일자: 2026년 03월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 강준호 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수되는 보증금 합계

0원

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 채희준 (2018-02-08)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 채희준 (2018-09-07)

* 근저당: 이승희 (2021-12-28, 150,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 임의경매: 이승희 (2026-01-16, 100,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 150,000,000원

4. 상권분석

주위환경

본건이 위치한 수유동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 주거 환경으로는 저층 공동주택 및 단독주택이 많아 비교적 조용한 편입니다.

교통 및 접근성

우이신설선 화계역과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육시설

* 수유초등학교: 본건 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 근거리 교육시설입니다.

* 상대보호구역: 인근에 위치한 교육 환경 보호에 관한 법률상의 상대보호구역으로, 해당 지역 내 신규 시설 입점 제한 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 시설

* 근린생활시설: 소규모 상점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(77~257m)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물

본건은 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있습니다 (주택과-27462(2018.08.28.) 의거, 6층 판넬/ 판넬 약 8㎡). 이로 인해 향후 원상회복 의무, 이행강제금 부과 등의 행정적 부담이 발생할 수 있습니다. 관련 내용은 관할 구청 등 관계기관 확인이 필수적입니다.

제시외 건물 및 베란다 확장

* 공부상 토지 제시외 면적 0.00㎡이나, 건물 제시외면적 10.70㎡가 존재하며, 본건은 이를 포함하여 매각됩니다.

* 감정평가서상 '공부와의 차이' 항목에서도 베란다를 확장하여 주택(주방, 방 등/ 판넬조 등/ 약 10.7㎡)으로 사용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 위반건축물과 연관될 가능성이 높으며, 이에 대한 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 3종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등)로 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31).

임대관계 미상

현재 파악된 임차인은 강준호 씨 한 명이며 대항력이 없습니다. 다만, 등기부상 또는 현황 조사상 추가 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 우이신설선 화계역 인근에 자리하여 교통 편의성이 우수합니다. 주위 환경은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있으며, 수유초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

권리관계 측면에서는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 유일한 임차인인 강준호 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

하지만, 위반건축물 등재, 베란다 확장 및 제시외 건물 존재는 잠재적 리스크 요소입니다. 이러한 부분들은 향후 부동산을 이용하거나 처분 시 추가적인 비용 발생 및 절차상의 번거로움을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인하고 예상 비용을 산출하는 것이 중요합니다. 토지이용계획상의 제한사항들도 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 화계역(우이신설선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 안정적인 주거 환경: 수유동 지역의 수요층을 확보할 수 있는 주거지.

* 권리관계 명확성: 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 잔금 납부 및 명도에 대한 부담이 적음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 초기 수리 비용 절감 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 366,601,900원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 53.32㎡)의 다세대주택은 ㎡당 약 36.5만원에서 44.9만원 사이의 실거래가를 형성하고 있습니다.

* 상아주택 (60.88㎡): 26,650만원 → ㎡당 약 43.77만원

* 북한산드림빌 (44.5㎡): 20,000만원 → ㎡당 약 44.94만원

* 세윤하이츠 (41㎡): 15,000만원 → ㎡당 약 36.58만원

본건은 53.32㎡이며, 감정가는 ㎡당 약 68.74만원으로 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

위반건축물, 베란다 확장, 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크를 감안하고, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, ㎡당 40만원 ~ 45만원 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 53.32㎡ * 400,000원/㎡ = 213,280,000원

* 53.32㎡ * 450,000원/㎡ = 239,940,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 1천 3백만원에서 2억 4천만원 사이로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

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