나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [1] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제201호 (신주소: 서울특별시 강북구 도봉로87길 45)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지 지분: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물 지분: 19.27㎡ (약 5.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강북구 수유동 소재, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 차량 통행이 원활하며, 인근에 지하철 4호선 수유역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 인접 토지와 등고평탄한 장방형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 건물은 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 진입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2009-09-02 하나은행 근저당 312,000,000원

채권자: 하나은행 (본 건 임의경매 신청)

등기부채권 총액: 312,000,000원

소유권 변동: 이복근(보존) -> 이석우(매매 이전)

임차인 현황:

황 (전입/확정일자: 2017-10-11, 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 배당신고일자: 2026-03-13)

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

황 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

기타 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

참고사항: 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있으나, 본 건 201호와 직접적인 관련 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

용도: 본건은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

주변 상권: 수유역 역세권의 활발한 상업지구 내에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

이용 상태: 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태는 현장에서 직접 확인하지 못했습니다. (업종, 공실 여부 등 확인 필요)

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 201호에 해당합니다.

설비 내역: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 편의시설: 수유역 주변의 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관련:

유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 시 추가적인 채권 관계나 절차적 이슈가 발생할 수 있습니다.

건물 내부 상태: 폐문으로 인해 내부 이용 상태, 누수, 하자, 관리 상태 등 정확한 파악이 어렵습니다. 현장 조사가 필수적입니다.

위반건축물: 건물 위반건축물표기 관련 강북구청의 사실조회 회신서 내용 확인이 필요합니다. 위반 여부에 따라 이행강제금 등 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 입지적 이점은 분명합니다. 권리 관계는 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 명확하나, 유동화물건, 공동담보라는 특수성과 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 위반건축물 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 추가적인 법률 검토를 통해 물건의 정확한 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 4호선 수유역 인근으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

소형 면적: 19.27㎡(약 5.83평)의 전용면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮습니다.

권리 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

상업 지역: 주변의 상업 및 업무시설과 시너지를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

최저 입찰가: (정보 미제공으로 감정가 기준 또는 1차 유찰 가정)

산정 근거:

인수 보증금 0원

폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 위반건축물 가능성 등 리스크 고려

유동화물건, 공동담보 물건의 특수성 반영

인근 유사 물건의 시세 및 거래 동향 (별도 정보 검색 없이 제공된 정보만으로 추정)

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

본 물건의 실제 가치 판단 및 투자를 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인하고, 세부적인 권리 분석 및 주변 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.