나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경29 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1502 면목현대아파트 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 노바밸류 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선(용마산역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 1994.09.29) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있고, 남측으로 인접 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-12-26)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2026타경29 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경29 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1502 면목현대아파트 104동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 건물명: 면목현대아파트

* 동/호수: 104동 10층 1004호

* 사용승인일: 1994년 9월 29일

* 감정가: 692,000,000원

* 토지면적: 30.09㎡ (약 9.10평)

* 건물면적: 74.79㎡ (약 22.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 총 채권액: 947,252,051원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, '면남초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 곳으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 7호선 용마산역과 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 3층/지상 20층 건물 중 제10층 제1004호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 남측으로는 인접한 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다.

* 말소기준권리: 2024년 5월 14일 접수된 우리은행 근저당권(을14)입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 인수 또는 별도의 해결이 필요한 사항입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 우이소어엔(WU XIAOYAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 7월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 임차인과의 협의 또는 명도 소송 등 추가적인 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부 현황 (요약)

* 소유권 이전 (1996.01.19, 유용판)

* 소유권 이전 (2017.07.07, 김태완)

* 근저당권 (2024.05.14, 우리은행, 576,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024.12.13, 한국캐피탈, 311,126,819원) - 말소

* 가압류 (2025.09.16, 산은캐피탈, 59,525,232원) - 말소

* 임의경매 (2026.02.10, 우리은행, 576,600,000원) - 말소

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 면목현대아파트는 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 면목현대

* 관리사무소 연락처: 02-2209-6400

* 주소: 서울특별시 중랑구 면목동 1502

* 사용승인일: 1994년 9월 29일

* 총 세대수: 626세대

* 주차 대수 합계: 121대 (지상 12대, 지하 15대 - 지하주차대수 정보 오류 가능성 있음. 총 121대 명시)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 면남초등학교가 소재하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 7호선 용마산역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 121대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금이 없는 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 퇴거 협상이 원활하지 않을 경우, 법적 절차에 따른 시간과 비용이 상당할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1994년에 사용 승인된 아파트로, 장기수선충당금 및 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구의 아파트로서, 지하철역 및 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 1994년에 건축된 비교적 오래된 아파트이며, 무엇보다 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 과정에서의 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 총 채권액이 감정가 및 시세보다 높아 채무 초과 상태임을 감안할 때, 낙찰을 받더라도 명도 및 후속 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 중랑구 면목동의 주거지역에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 시장 잠재력: 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 매력적인 가격 가능성: 감정가 대비 높은 총 채권액과 대항력 있는 임차인 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(72.63㎡)의 아파트가 2026년 7월 1일 745,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 74.79㎡(약 22.63평)로, 이를 기준으로 환산 시 대략 76,000,000원 ~ 77,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 69,200,000원이며, 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 상당한 위험 요소로 작용합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 71,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가(69,200,000원)를 소폭 상회하며, 최근 실거래가 대비로는 할인된 금액입니다. 임차인과의 원만한 명도 해결 방안을 마련하는 것이 낙찰 후 성공적인 투자로 이어지는 중요한 열쇠가 될 것입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 건물 상태를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.