나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3617 [1] 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제201동 제3층 제306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선 "오류동역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

"오류동 338 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2015-10-01)(접합), 도로(접합) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 오류동 338-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 오류동 338-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 개봉동 474 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)"

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상20층 내 제201동 제3층 제306호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3617 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제201동 제3층 제306호

용도: 아파트

감정가: 572,000,000원

토지면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

건물면적: 113.43㎡ (약 34.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 동부골든아파트

사용승인일: 1998년 12월 03일 (건축물대장 표제부 기준)

총 층수: 20층

해당 층수: 3층

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

세대수: 총 1236세대 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 834대 (단지 전체 기준)

분양면적: 113.43㎡

전용면적: (제공된 정보 상 직접적인 전용면적은 없으나, 유사 면적의 최근 매매 사례 참고 시 약 71.06㎡ ~ 105.21㎡ 수준으로 추정됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 제반 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 지하철 1호선 "오류동역" 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

* 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 포함됨.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 거래 시 (2025.10.20~2026.12.31) 및 외국인 등 대상(2025.8.26~2026.8.25)으로 허가 절차가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이 (전입일자: 2012-08-13)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없음.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2010년 9월 17일자 북서울농업협동조합 근저당권 (213,600,000원)

* 이후 모든 권리(근저당, 근질권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 686,100,000원

3.3. 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설보다는 주거 지원 상권의 성격이 강함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 인근 상가 및 오류동역 인근 지역에서 이용 가능함.

* 서울오류초등학교가 북서측에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 주변 교통 및 환경

* 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호함.

* 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 또는 법인 명의로 취득 시, 관련 법규에 따른 토지거래허가를 받아야 함. (지정기간 확인 요망)

6.2. 대공방어협조구역

건축물 신축 또는 증축 시 관련 규정에 따른 고도 제한 등을 확인해야 함.

6.3. 교육환경보호구역

학교 주변 시설 설치 제한 등에 대한 규제가 있을 수 있으므로, 남부교육청에 확인이 필요함.

6.4. 임차인

대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 명도에 따른 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 오류동역 및 학교가 인접하여 주거 편의성이 양호한 입지임. 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 없어 명도 부담이 적음. 토지거래허가구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규 확인이 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 가진 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 1호선 오류동역 초역세권 (도보 이동 가능 거리)

* 서울오류초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화

* 대규모 아파트 단지 내에서 비교적 넓은 면적 확보 (113.43㎡)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 아파트 거래는 다음과 같음.

* 2026년 7월 9일, 71.06㎡ (3층): 575,000,000원

* 2026년 7월 8일, 105.21㎡ (8층): 608,000,000원

* 2026년 7월 6일, 84.96㎡ (19층): 600,000,000원

본건은 113.43㎡로, 최근 매매된 물건들 중 가장 큰 면적임. 3층이라는 점을 감안하더라도, 면적 증가분을 반영하여 감정가(572,000,000원)보다 높은 가격으로 입찰을 고려할 수 있음.

유사 면적(105.21㎡, 8층) 매매가(608,000,000원) 및 3층 매매가(575,000,000원)와 본건 면적(113.43㎡)을 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 660,000,000원 ~ 680,000,000원 수준으로 판단됨.

본 물건의 예상 입찰가는 660,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.