나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"과 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제501호로, (사용승인일 2021.08.12) 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3581 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 235,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

* 토지 지분 면적: 17.81734㎡ (약 5.39평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

* 건물 지분 면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 르네빌

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2021년 08월 12일

* 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등 구비

1.4. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용중

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"과 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (라온하우징주식회사, 2021-09-14)

* 갑2: 소유권이전 (조영찬, 2022-02-25, 매매)

* 을3: 주택임차권 (박지영, 277,000,000원, 2023-12-14 말소) - 전입 2022-02-28, 확정 2022-01-25

* 갑3: 압류 (인천세무서장, 2023-12-14 말소) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 277,000,000원, 2026-02-04 말소) - 서울남부지방법원 2026타경3581

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (박지영)

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-25

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 정보 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소되었고, 특별매각조건에 따라 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

* 임차인: 오천용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보 미상이며, 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리

* 인천세무서장의 압류 (갑3, 2023-12-14 접수)

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 등기되지 않은 것으로 보임.

* 특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 주택도시보증공사(박지영)의 보증금 277,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상되나, 명확한 조건 이행 여부 확인 필요.

* 임차인 오천용 또한 대항력이 없으며, 보증금/차임이 미상임.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있음.

* 특정 상업지역이나 유흥가 등과 같은 밀집 지역은 아니며, 주거 편의를 위한 소규모 상점들이 발달한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 병원, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

* "화일초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 주변 시설

* 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

* 지역 이용 계획상 공항 관련 보호 지구, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 복잡한 권리 관계가 명시되어 있으며, 특히 주택도시보증공사(박지영)의 보증금 277,000,000원 관련 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명확히 명시되어 있으나, 조건 이행 과정에서의 불확실성 또는 해석상의 차이가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 오천용의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입일자가 향후이므로 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

6.2. 법규상 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 속하나, 연식에 따른 노후화 또는 내부 상태에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 르네빌 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 및 복잡한 인수 조건, 다수의 토지 이용 제한 등 권리 및 법규상 고려해야 할 사항이 다수 존재합니다. 특히, 임차인 박지영의 높은 보증금에도 불구하고 특별매각조건에 따라 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 임차인 박지영의 높은 보증금(277,000,000원)이 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 실질적인 낙찰가율을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 235,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 19.98㎡ (2019년 건축): 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)

* 37.44㎡ (1986년 건축): 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

* 37.56㎡ (2002년 건축): 160,000,000원 (약 4,260,000원/㎡)

* 본건 전용면적 22.27㎡ 기준, 신축 연식 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 유사 평형 및 연식의 신축 다세대주택 시세는 약 10,000,000원~11,000,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따른 시세 추정가는 약 222,700,000원 ~ 244,970,000원 범위로 볼 수 있습니다.

* 감정가는 235,000,000원으로, 시장 시세 범위 내에 있으며, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.