나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3596 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며 "신월5동주민센터" 남측 인근에 위치함. 주 위는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2022.08.04) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제2종근 린생활시설(사무소)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 52-13번지, 제5층 제501호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3596 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 321,000,000원이며, 토지 면적은 11.10㎡(약 3.36평), 건물 면적은 29.77㎡(약 9.00평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 2022년 8월 4일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 신축 건물로, 지하 1층부터 지상 10층까지 있으며 본건은 5층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신월5동주민센터" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 40m 내외의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 진행되며, 특이사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 16일자 남동세무서장의 압류이며, 본건 경매를 신청한 주택도시보증공사의 강제경매(2026년 2월 5일 접수)가 이에 해당합니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이의열)가 보증금 360,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, '을3'구간의 주택임차권(이의열)은 말소 예정이며, 특별 매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금이나 채무는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-27

* 확정일자: 2022-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기 말소 조건부 매각

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2022-08-11 (혜성산업개발건설주식회사)

* 소유권 이전: 2023-01-27 (김윤상)

* 주택임차권: 2025-02-17 (이의열, 360,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2025-01-16 (남동세무서장) - 말소 기준권리

* 강제경매: 2026-02-05 (주택도시보증공사, 360,000,000원) - 본건 경매 개시

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다. "신월5동주민센터"가 인접해 있어 지역 주민들의 이용 편의성이 높으며, 다양한 소매점, 식당 등의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 인근 도로망을 통한 자가용 이용 또한 용이합니다. 주변에 주민센터 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 수월합니다. 신축 건물이라는 점에서 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. "HUG 인수조건 변경" 등 특별 매각 조건에 대한 정확한 이해와 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 시설과 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 양천구 신월동의 복합 상권 내에 위치하며, 주민센터와 가까워 생활 편의성이 좋습니다. 권리관계는 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매로 진행되며, 특별 매각조건을 통해 임차인의 대항력이 포기되고 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 공항 소음 영향 지역이라는 점과 다양한 토지 이용 계획상의 제약 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 오피스텔로, 내외부 상태가 양호하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 인수되는 권리 없이 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 신월동 지역의 시세 및 수요를 고려할 때, 실거주용으로도, 혹은 임대 수익 창출을 위한 투자용으로도 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 면적(약 27.81㎡) 및 층수(5층, 7층)가 유사한 오피스텔이 2025년 7월 29,900,000원에, 2026년 6월 29,900,000원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 11월에는 8층에 위치한 유사 면적 오피스텔이 31,900,000원에 거래된 사례도 있습니다. 본건의 건물 면적은 29.77㎡(약 9.00평)이며, 감정가는 321,000,000원입니다. 최근 거래 사례의 가격과 면적, 층수, 그리고 본건의 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 현재 시세는 약 29,900,000원에서 31,900,000원 범위로 판단됩니다. 감정가 321,000,000원 수준을 고려하면, 치열한 경쟁 시에는 감정가에 근접한 입찰가도 고려할 수 있습니다. 따라서, 320,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.