나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3564 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 '두산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '오피스텔'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3564 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1004호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 건물연식

2021년 준공 (사용승인일: 2021년 7월 8일)

1.5. 감정가

264,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 8.62㎡ (약 2.60평)

토지 지분: 8.621㎡ (약 2.60평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물 지분: 24.44㎡ (약 7.39평)

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.10. 건축물 정보

총 층수: 12층

해당 층수: 10층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

1.11. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 '두산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건의 서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(갑3, 2026.02.04 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약에 따르면 주택임차권(을3), 강제경매(갑3), 압류(갑4) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

특별한 명시사항은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 낙찰자가 인수해야 합니다. 본 건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용은 비어 있습니다. (추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조민규)

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 7월 19일

배당신고일자: 2023년 8월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

3.4. 인수 보증금

0원. 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 등기는 말소되는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

물건지 주변은 주거용 건물(단독, 다세대, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주요 시설

* 교육시설: 두산초등학교 북측 인근 위치.

* 상업시설: 근린생활시설 다수 소재.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용 가능.

4.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 해당 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설 및 교통시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통

노선버스 및 지하철 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

5.3. 주거환경

오피스텔 밀집 지역의 특성을 가지며, 주변 주거 및 상업 시설과의 조화를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 강제경매 채권자로 동시에 존재하며, 임차인의 대항력이 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각' 등 특수한 매각 조건이 붙어 있어 매수인은 관련 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 채권자인 HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 일반적인 임차인 인수 위험은 적을 것으로 보입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규 및 군사시설보호법 등의 적용을 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 신축 연식(2021년 준공)과 괜찮은 입지 조건, 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 6천 4백만원으로 책정되었으며, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로 대항력은 없으나, HUG가 채권자로서 직접 경매를 신청한 특수한 상황입니다. 특별 매각 조건에 따라 임차인 관련 위험은 최소화될 것으로 예상되나, 해당 조건에 대한 명확한 이해와 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

금천구 독산동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 교통 및 생활 편의

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 도심 접근성이 우수하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

8.3. 명확한 권리관계

임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 특별 조건이 명시되어 있어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보(2025년 6월 30일, 전용면적 29.71㎡, 2억 7천 9백만원)를 기준으로 환산 시, 본건(24.44㎡)의 시장 가격은 약 2억 3천만원 내외로 추정됩니다. 감정가(2억 6천 4백만원)와 시장 추정가, 그리고 HUG 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 약 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 240,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.