나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3546 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대림역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층건내 제4층 제404호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3546 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제404호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제4층 제404호

감정가: 329,000,000원

토지 면적: 9.11㎡ (약 2.76평)

건물 면적: 45.67㎡ (약 13.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년

주차대수: 6대

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

부동산 정보에 따르면, 본건이 위치한 구로동 98-14번지 일대는 구로디지털단지 및 대림역 역세권으로, 직주근접성이 좋은 지역으로 평가받고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2023년 8월 22일)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김귀동)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 7일

* 확정일자: 2021년 12월 6일

* 배당신고일자: 2024년 1월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

집합건물 등기부 요약:

* 주택임차권 (을1)은 2024년 1월 22일 접수되었으나, 말소 예정입니다.

* 채권 총액은 약 1,589,000,000원으로, 주택도시보증공사의 가압류(1,279,000,000원) 및 강제경매(310,000,000원)가 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

지하철 2호선과 7호선 환승역인 대림역과의 접근성이 양호하여, 배후 수요 및 유동인구를 확보하기에 유리한 입지입니다.

건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지역 이용이 편리합니다.

교통시설: 대림역(지하철 2, 7호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

건물 내 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환 채권을 포기해야 합니다. 그러나 HUG는 과거 12.79억원에 달하는 가압류 기록을 보유하고 있어, 채권 확보에 대한 의지가 강한 주체임을 인지해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 장애물제한표면구역 (공항시설법): 항공기 운항 안전과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법): 건축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 인근 교육 시설과의 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 기간 동안 관련 규제를 받을 수 있습니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다.

대림역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

다만, 14개 층의 건물임에도 불구하고 본건의 토지 지분은 9.11㎡로 작고, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역(2, 7호선) 도보 이용 가능 거리로 교통 편리.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태임.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 시세 상승 여력: 감정가(3.29억원) 대비 최근 실거래가(3.6~3.68억원)가 높게 형성되어 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,000,000원입니다.

최근 실거래 사례로는 2026년 6월, 같은 건물(마인드에코프라움) 내 51.57㎡는 360,000,000원에, 54.65㎡는 368,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(45.67㎡)은 위 거래 사례보다 작지만, 최근 실거래가를 고려하면 현 시세는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

다만, 해당 거래 사례들이 본건보다 면적이 크다는 점과 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 355,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.