나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50154 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층804호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지,다세대주택,근린생활시설,공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "3호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층/지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)건물 내 8층 804호로서, 외벽:석재붙임마감 등. 내벽:벽지 및 일부타일마감 등. 창호:시스템창호,PVC창호임.

이용상태

2006.01.20일자로 사용승인되고, 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,소방설비,난방설비,승강기설비,지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재한 부정형 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50154 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 咸OOO

1.2. 물건소재지

주소: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 804호

1.3. 면적

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물지분: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 812,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 건축물 정보

건물명: 시니어캐슬 클라시온

주용도: 노유자시설 (교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지상 12층 / 지하 4층 건물 중 8층 804호

사용승인일: 2006년 01월 20일

1.7. 등기부 요약

등기부채권 총액: 522,000,000원

말소기준권리: 을1 (근저당권, 함열신용협동조합, 2015.03.11. 접수)

말소예정 권리: 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자는 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기부를 취득하게 됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 녹번역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조선주)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 04월 01일

배당신고일자: 2024년 07월 10일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.2. 권리분석 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 제시된 권리 분석 결과 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인 조선주씨는 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되므로 낙찰 시 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

따라서 본건은 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 매각될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 주거지역과 상업시설, 공공시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 은평구청이 소재하여 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

4.2. 상업시설

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 의료시설: 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 공원: 단지 북측으로 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 관공서: 은평구청이 인근에 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

다세대 주택 및 아파트 단지가 혼재하여 주거 기능의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수 경공매 물건 존재

본건 건물인 '시니어캐슬 클라시온'의 다수 호실이 현재 경공매로 진행 중이라는 정보가 있습니다. 이는 해당 건물의 시장 가치, 임대 수익률, 관리 등에 문제가 있을 가능성을 시사하며, 투자 시 주의가 필요합니다.

과거 입주자 모집의 어려움, 임대 수익 미발생, 대출 이자 상환 난 등으로 인해 경공매 물건이 다수 발생한 것으로 파악됩니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 다음과 같은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 지정 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 (허가 대상 용도: 아파트)

이는 건물의 주용도(노유자시설)와는 별개로, 토지 취득 및 용도 변경 시 관련 법규 및 허가 절차를 준수해야 함을 의미합니다.

6.3. 건물 관리 문제 이력

과거 관리 운영이 원활하지 못했으며, 관리비 과다로 인한 민원 및 소송이 발생한 이력이 있습니다.

6.4. 용도 변경 관련 규제

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 건축법상 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설로, 지하철 녹번역 역세권에 인접하고 녹번동 근린공원, 은평구청 등 생활 편의 시설 및 공공 시설이 가까운 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

그러나 '시니어캐슬 클라시온' 단지 내 다수의 경공매 물건이 동시에 진행되고 있다는 점은 본 건물의 투자 가치 및 향후 환금성에 대한 심각한 우려를 제기합니다. 이는 과거 분양형 실버타운의 법적 변경, 운영상의 어려움, 낮은 임대 수익률 등이 복합적으로 작용한 결과로 추정됩니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용에 대한 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

따라서 본건은 우수한 입지 조건에도 불구하고, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 녹번역과의 접근성, 녹번동 근린공원 인접, 은평구청 등 공공시설 근접.

* 소멸되는 권리: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득 가능.

* 잠재적 가치: 단지 내 다수 경공매 물건의 존재로 인한 현재 시장 가치 저평가 가능성. (단, 리스크 상존)

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로, 예상 입찰가는 감정가 812,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다수 경공매 물건 발생, 관리 문제 이력, 토지 관련 규제 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 리스크가 큰 물건의 경우 감정가 대비 낮은 비율로 입찰이 진행될 수 있으나, 구체적인 입찰가 산정은 충분한 시장 조사를 거친 후 결정하시기를 권장합니다.

리스크 요인으로 인해 감정가의 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 해당 물건의 현황 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.