나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3619 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 136-74 리오파크빌 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 "가리봉파출소" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 2017.11.21) 외벽: 외장석 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대-13세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-12-04) , 도로(2014-12-04)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 기재되어 있으나 본건(201호)은 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3619 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 136-74 리오파크빌 제102동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주요사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 "가리봉파출소" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

채권자 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 채권 총액은 234,000,000원입니다.

등기부상 을구 5번으로 주택임차권(김은주, 보증금 234,000,000원)이 있으나, 본 매각으로 말소될 예정입니다.

갑구 5번의 압류(구로구)가 말소기준권리가 되며, 이후 등기된 권리들은 모두 말소됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인이 인수하는 임대차 보증금은 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 주택도시보증공사(김은주)

보증금: 234,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-15

확정일자: 2020-06-22

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.2. 2. 주의사항

본건 매각은 '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이므로, 매수인은 이 조건을 반드시 확인해야 합니다. 주택도시보증공사가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는지 여부가 매각 진행 및 잔금 납부의 중요한 조건이 됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연도를 가진 다세대주택의 경우 최근(2026년 7월) 20,500만원에서 23,800만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

특히, 본건과 유사한 28.58㎡ 면적, 2016년 건축, 2층에 위치한 다세대 주택이 2026년 7월 15일에 23,800만원에 중개 거래되었습니다.

본건의 감정가는 23,600만원이며, 면적과 건축 연도, 위치 등을 고려할 때 시세는 감정가 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 2017년 11월 21일 사용 승인되었습니다.

건물 내에는 위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 화재 탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 등 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 1.2.2. 주의사항에 명시된 HUG 인수조건 변경 사항입니다. 주택도시보증공사가 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 조건이므로, 이행 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 잔금 납부 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 과밀억제권역, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2017년)되어 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가 수준의 가치를 지니고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 그러나 HUG 인수조건이라는 매우 중요한 단서 조항이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인 없이는 입찰에 신중을 기해야 합니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 예정이나, 임차인 관련 조건 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2017년 완공)에 속하는 도시형생활주택으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

유사 면적 및 조건의 물건이 감정가 수준에서 활발히 거래되는 점을 고려하면, 안전하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다 (단, HUG 조건 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월, 23,800만원)와 본건 감정가(23,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 23,000만원에서 24,500만원 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 사항을 고려하여, 해당 조건이 명확히 해결된다는 전제 하에, 23,000만원 ~ 23,800만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 23,800만원은 최근 유사 물건의 실제 거래가임을 감안할 때, 이 가격대는 충분히 고려 가능한 범위입니다. HUG 조건 미해결 시에는 입찰가를 낮추거나 유찰을 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.