나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3600 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제12층 제1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 일부 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 내 제12층 제1205호로서, (사용승인일: 2021.06.04) 외벽: 석재판재 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 1층 지상주차장 및 기계식 주차타워시설 등이 설치되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 외곽공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 독산동 336-8 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 2. 독산동 336-24 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3600 (1) 사건에 대한 경매 물건의 상세 정보를 제공합니다.

1.2. 소재지및건물정보

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제12층 제1205호입니다. 해당 물건은 2021년 6월 4일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다.

1.3. 면적및감정가

감정가는 291,000,000원입니다. 토지 면적은 10.96㎡ (약 3.32평)이며, 건물 면적은 27.18㎡ (약 8.22평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 매각및경매정보

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통접근성

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 소로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 7일에 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (채권액 8,672,617원)입니다.

3.2. 임차인현황

임차인으로 주택도시보증공사 (최우성)이 등재되어 있으며, 보증금 304,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 4월 1일, 확정일자는 2022년 3월 16일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부현황요약

소유권보존 등기 외 공유자전원지분전부이전, 가압류, 강제경매 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 이 중 주택임차권 및 본건 강제경매 등기는 말소 예정으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는권리및조건

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 본 건 매각의 중요한 조건으로 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 성사되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 독산동은 지하철역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 도심 접근성이 양호하며, 오피스텔 및 업무시설이 밀집된 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및사용승인일

본 건물은 2021년 6월 4일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 본 건은 해당 건물의 12층에 위치합니다.

5.2. 편의시설및설비

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 지상 주차장 및 기계식 주차타워 시설이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG인수조건및임차권

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경과 관련된 사항 및 임차권 관련 특이사항이 존재합니다. 특히, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매각 완료에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없으나, HUG가 채권자이자 보증기관으로서 복잡한 이해관계를 가질 수 있어 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타규제사항

토지이용계획에 따른 다양한 규제(가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)가 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 신축 건물(2021년 준공)로 입지 조건이 양호하나, 임차인 관련 매각 조건에 따른 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 및 관련 조건 이행 여부가 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 확보에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 지하철 1호선 독산역 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 금천구 일대의 개발 및 직주근접 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가 291,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 임차인 관련 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 304,000,000원의 임차인 관련 사항을 제외하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시세 조사를 통해 인근 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 권리 분석 결과 및 잠재적 리스크 해소 가능성을 신중히 검토한 후, 275,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (실제 입찰가는 법원 현황 및 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.