나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3646 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 4-2 청솔씨티빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울식물원 습지생태공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(양천향교역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2014.11.27) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 건물 부지는 인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상 건물 부지는 서측으로 소로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강 변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3646 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 4-2 청솔씨티빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 25.12㎡ (약 7.6평)

* 건물면적: 54.00㎡ (약 16.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김O

* 건축물 정보: 2014년 11월 27일 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울식물원 습지생태공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(양천향교역) 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대상 건물 부지는 인접 도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 대상 건물 부지는 서측으로 소로 한 면의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 28일 강서세무서장의 압류 (갑3)

* 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권 (을7): 임차인 김 (보증금 240,000,000원, 차임 0원), 2020년 11월 6일 전입, 2020년 10월 7일 확정일자, 2024년 11월 22일 배당신고. 대항력 있음.

* 인수 권리:

* 을구 7번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

* 주의사항: 임차인의 대항력으로 인해 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있음.

4. 상권분석

* 주변 시설: "서울식물원 습지생태공원" 인근에 위치. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 혼재 지역.

* 상업 기능: 일반적인 주거지역 상권으로, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 노선버스정류장 및 지하철 양천향교역 이용 가능. (세부 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 주변 환경: "서울식물원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경 제공.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 임차인 김 의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 함. 채권액(240,000,000원)과 임차인 보증금(240,000,000원)이 동일하나, 임차인이 배당에서 전액을 받지 못하면 인수 의무 발생.

* 도시계획 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재함. (해당 제한의 구체적인 내용은 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, "폐기물매립시설 설치제한지역" 등은 관련 규제 사항을 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 마곡동의 다세대주택으로, 서울식물원 인근에 위치하며 교통 및 주거 환경이 양호한 편임.

* 가장 큰 특징은 선순위 임차인 김 이 존재하며, 이 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점임. 이는 본건의 최고가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미침.

* 권리관계 분석 결과, 임차인의 전입일자(2020.11.06) 및 확정일자(2020.10.07)가 말소기준권리(2024.03.28)보다 선순위이므로 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수하게 됨.

* 감정가는 272,000,000원이나, 임차인 인수 금액(최대 240,000,000원)을 고려하면 실질적인 취득 가격은 감정가 이상이 될 수 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 항목이 있으나, 이는 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수한다고 가정한 결과일 수 있으며, 실제로는 인수 가능성을 배제할 수 없음.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 영향: 서울 강서구 마곡지구는 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 주목받는 지역임.

* 서울식물원 인접: 쾌적한 주거 환경 및 여가 공간 활용 가능.

* 대중교통 접근성: 지하철 양천향교역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 임차인 인수 가능 보증금: 240,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 청람아트빌 (2018년식, 26.09㎡): 2026년 5월 168,300,000원

* 삼익마곡스테이 (2018년식, 20.89㎡): 2026년 7월 99,000,000원

* 샘터마을 (2002년식, 48.77㎡): 2026년 7월 347,000,000원

* 본건(54㎡, 2014년식)의 감정가는 272,000,000원이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 항목과 "매수인이 잔액을 인수함"이라는 문구가 공존하므로, 배당 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수한다고 가정하는 것이 가장 안전한 입찰가 산정의 출발점임.

* 만약 임차인이 보증금 전액을 배당으로 회수할 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 없으므로 감정가 272,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있음.

* 주변 실거래가 중 샘터마을(2002년식, 48.77㎡, 347,000,000원)이 면적 대비 비교적 높은 가격으로 거래된 점, 본건은 2014년식으로 샘터마을보다 연식이 짧고 면적이 54㎡임을 고려할 때, 마곡동의 현재 시세를 감안하면 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 약간 상회할 수 있음.

* 따라서, 임차인 인수 부담이 없다고 가정하고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.