나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3562 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 378-10 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까 지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3562 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 378-10 제2층 제202호 (신주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 55-21)

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

건물면적: 65.13㎡ (약 19.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉3동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 세장형이며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽은 드라이비트 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 가스 설비 등이 되어 있습니다.

건축물대장상 건축물 사용승인일은 2002년 7월 25일입니다.

1.4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 주식회사내일과미래대부의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 별도의 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다.

총 등기부채권액은 260,988,636원입니다.

* 임차인 현황

현재 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 인접 도로에 접해 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으나, 본건의 구체적인 거래 허가 여부는 추가 확인이 필요합니다. (예: 지목 도로 한정, 외국인 등 대상)

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 8월 24일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.7. 특이사항 및 주의사항

별도로 기재된 특이사항이나 주의사항은 없습니다. 다만, 임대차 관계 미상에 대한 주의가 필요합니다.

2. 상권 및 생활정보

2.1. 상권 분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주민센터가 인근에 위치하여 행정 편의 시설 이용이 용이합니다.

제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 생활 정보

주변에 학교, 상가 등이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 시세 분석 및 예상 입찰가

3.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 한신빌라(2002년 건축, 전용 51.48㎡, 4층)가 2026년 7월 1일 2억 5천만원에 거래되었습니다. 평당가 약 1,605만원 (25,000만원 / 15.57평)입니다.

- 경기 광명시 개봉동 342-1번지 소재 파크빌라(1993년 건축, 전용 41.52㎡, 3층)가 2026년 7월 1일 1억 3천 950만원에 거래되었습니다. 평당가 약 1,110만원 (13,950만원 / 12.56평)입니다. (건축 연도 노후 및 지역 차이 고려 필요)

- 서울 구로구 개봉동 108-5번지 소재 미림빌라(1982년 건축, 전용 61.19㎡, 3층)가 2026년 7월 13일 2억 5천만원에 거래되었습니다. 평당가 약 1,350만원 (25,000만원 / 18.51평)입니다. (연립주택으로 본건과 주택 유형 차이 고려 필요)

본건의 건물 면적은 19.70평입니다.

가장 유사한 조건으로 보이는 한신빌라의 평당가(약 1,605만원)를 적용하면, 본건 건물 면적 기준 예상가는 약 3억 1,618만원 (1,605만원 * 19.70평) 입니다.

감정가 2억 9,400만원은 평당 약 1,492만원 (294,000,000원 / 19.70평)에 해당합니다.

3.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3.3. 종합 의견

본건은 개봉동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 후 인수할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 비슷한 수준이거나 약간 낮을 수 있습니다.

3.4. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지

* 명확하고 소멸되는 권리관계 (명도 완료 후)

* 지역 내 다세대주택 시세 상승 잠재력

3.5. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하면 감정가 수준에서, 적극적으로는 유사 물건의 최고 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

임대차 관계 미확인으로 인한 명도 위험을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 298,000,000원 (2억 9천 8백만원)

(상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 경매 동향에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.)

4. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 파악되지 않아 보증금 미상의 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 사항은 향후 소유권 이전 또는 토지 이용 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2002년 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 증가할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.